“El que domina la información del mercado no especula: decide con precisión” Gabriel Perozo
Un mercado nacional que se modera, pero Florida que resiste
El cierre del mes de junio trajo números que confirman una tendencia que venimos observando desde hace meses: el mercado inmobiliario de Estados Unidos se está moderando a nivel nacional, pero Florida mantiene una dinámica propia que la distingue del resto del país. Según datos de Realtor.com, el precio medio nacional de lista de las viviendas registra una caída del 2.5% interanual, situándose en 430,000 dólares, frente a los 440,000 del año anterior. Es importante aclarar que este dato corresponde al precio de lista, no al precio de cierre, lo que refleja que los vendedores están siendo más realistas al momento de salir al mercado, acercándose al valor real de la propiedad en lugar de inflarlo arbitrariamente.
El inventario activo a nivel nacional creció apenas un 1.9% interanual, lo que evita una presión excesiva a la baja sobre los precios. Los nuevos listados muestran un comportamiento regional muy desigual: el noreste crece un 12.6%, el medio oeste un 1%, el sur apenas un 0.4% y el oeste registra números negativos. En cuanto a los días en mercado, el promedio nacional se mantiene en 53, muy similar al año anterior. El 18.8% de las propiedades listadas recibió algún tipo de descuento de precio, un porcentaje menor al del año pasado, siendo el sur y el oeste las regiones con mayor frecuencia de rebajas, alrededor del 20%.
Los inventarios en Florida: la presión que mueve los precios
En Florida, la historia es clara: los inventarios están cayendo en prácticamente todos los condados relevantes y esa caída está comenzando a traducirse en presión sobre los precios. Miami-Dade registra 17,000 unidades activas, cuando antes de la pandemia había 21,600. Broward cayó de 17,000 a 14,000 unidades en un año. Palm Beach perdió 3,000 unidades respecto al año anterior. En la costa oeste, el condado de Lee, que incluye a Cape Coral y Punta Gorda, redujo su inventario en más de 2,000 unidades. En el área metropolitana de Orlando, Orange County muestra 5,400 unidades con una caída del 6.2% respecto al año anterior. Hillsborough, que es Tampa, registra 6,037 unidades con una reducción del 11%.
Este patrón es uniforme en todo el estado. Cuando se analiza la tabla comparativa de ciudades de Florida, todos los datos apuntan en la misma dirección: menos inventario año a año. La conclusión es directa: menos oferta disponible frente a una demanda que no cede genera presión alcista sobre los precios. El momento en que ese ajuste se consolide, los precios que hoy se mantienen estáticos o con leves caídas comenzarán a repuntar. Quien compre antes de ese punto de inflexión estará posicionado para capturar la plusvalía.
Miami se consolida como el mercado más dinámico del Sunbelt
Según el índice de CoreLogic, el área metropolitana de Miami se posiciona como el mercado más activo del cinturón del sol. Las ventas acumuladas hasta mayo aumentaron un 6.6% en los condados del sur de Florida: Miami-Dade, Broward, Palm Beach, Martin y Saint Lucie. Aún más revelador es el dato del segmento de mayor valor: las transacciones de propiedades por encima del millón de dólares crecieron un 18% comparado con el año anterior. Esto no es un mercado estancado; es un mercado donde la demanda solvente sigue activa y donde la escasez de oferta está creando las condiciones para que los precios continúen subiendo.
Un cuadrante de análisis publicado por CoreLogic lo ilustra con precisión: Miami se ubica en la zona donde el inventario disminuye y los precios crecen, junto a ciudades como San Francisco y San Diego. Esa combinación apunta a una sola dirección: apreciación sostenida. En contraste, Tampa aparece en el cuadrante donde tanto el inventario como los precios están bajando, lo que en la lógica del mercado significa que la caída de precios se moderará y que en algún momento próximo los precios comenzarán a estabilizarse o subir. Para el inversionista que analiza con perspectiva, Tampa representa hoy una entrada en la parte baja del ciclo.
Las predicciones de Zillow para los próximos 12 meses y lo que significan para Florida
Zillow proyecta una caída promedio del 0.2% en los precios de vivienda a nivel nacional para el próximo año. Sin embargo, cuando se desagrega ese número por ciudad, Florida sale razonablemente bien parada. Miami tiene una predicción de crecimiento del 0.8%, lo que la mantiene en territorio positivo. Orlando proyecta una caída del 0.7% y Tampa del 1%. Punta Gorda aparece como la ciudad de Florida con la mayor caída proyectada, un 3.7%, pero es la única ciudad del estado que figura entre las de mayor descenso a nivel nacional; el resto de esa lista está dominado por ciudades de Louisiana, Texas y California. Florida, como estado, ya no forma parte del grupo de mercados con riesgo de caída severa.
Es importante entender que una predicción de precio plano o con caída leve, combinada con inventarios en descenso, no es una mala noticia para el inversionista bien asesorado. Significa que hay margen de negociación hoy, que el banco puede prestar con tranquilidad porque el activo no está en caída libre, y que cuando el inventario termine de ajustarse, los precios reaccionarán al alza. Comprar en ese momento de transición es una de las estrategias con mejor relación riesgo-retorno que ofrece el mercado actual.
La demanda que llega desde afuera: Nueva York y Boston siguen mirando a Florida
Un reporte de Redfin confirma que el 19% de quienes buscan vivienda en Estados Unidos y planean mudarse tienen como destino preferido el cinturón del sol. Dentro de Florida, Orlando es el destino número uno de esa migración interna, seguido por North Port, Miami y Cape Coral. Tampa ocupa el sexto lugar a nivel nacional. Los datos de origen son igualmente relevantes: Nueva York genera una salida neta de 28,000 personas con Miami como destino principal. Boston contribuye con 8,800 personas que apuntan también a Miami. Estas personas, al vender propiedades en mercados donde los precios son históricamente altos, llegan a Florida con un poder adquisitivo que les permite comprar en efectivo o con un down payment significativo, lo que sostiene la demanda y actúa como un piso para los precios.
Este flujo demográfico es uno de los factores estructurales que explican por qué el mercado del sur de Florida no colapsa aunque las tasas de interés se mantengan elevadas. No se trata solo de compradores locales que dependen de un crédito hipotecario; hay una base de compradores con capital que llegan atraídos por el clima, la ventaja fiscal y el costo comparativo de la vivienda frente a sus mercados de origen. Mientras ese flujo se mantenga, la demanda sobre el inventario disponible seguirá siendo una fuerza que sostiene los precios.
Si estás evaluando una inversión en Florida o buscas entender cómo este momento del mercado aplica a tu situación particular, contáctanos. Todas nuestras consultas son gratuitas y trabajamos con compradores en Miami, Orlando, Tampa, Cape Coral y otras áreas del estado.
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Gabriel Perozo
CEO and Lead Analyst
Invierte en Miami Real Estate
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