Impuestos a la propiedad en Florida: qué se paga y qué está a punto de cambiar

¿Cuánto se paga de impuesto a la propiedad en Florida?

Esa cifra es el millage rate, y no es igual en todas partes: lo fijan el condado, el municipio y los distritos especiales, así que dos casas del mismo precio en condados distintos pagan cifras distintas. En Miami-Dade el total ronda los 18,49 mills, es decir 18,49 dólares por cada mil de valor imponible.

Dentro de ese número hay una división que conviene entender desde ya, porque es la clave de toda la reforma:

Millage total del condado en 2025, del informe «Millage and Taxes Levied» del Departamento de Hacienda de Florida. Es el promedio del condado: dentro de él cambia según el municipio. Cada condado publica las suyas.

Guarda ese reparto, porque la reforma que se vota en noviembre toca el 64 % y no toca el 36 %. Es la diferencia entre lo que se ha contado y lo que realmente va a pasar con tu recibo.

¿Cómo se calcula exactamente?

La exención homestead de hoy tiene dos capas, y ahí es donde casi todo el mundo se pierde:

• Los primeros 25.000 dólares descuentan en toda la factura, escuelas incluidas.
• Una segunda capa —26.411 dólares en 2026, se ajusta cada año con la inflación— descuenta solo en la parte no escolar.

Sumadas dan 51.411 dólares de exención en 2026, pero solo 25.000 valen frente al recibo de las escuelas.

La cuenta, paso a paso

Vivienda en Miami-Dade asesada en 250.000 dólares, con homestead:

Total: 3.846 dólares al año, unos 321 al mes. Las cifras exactas dependen de tu condado, tu ciudad y las exenciones que te correspondan, pero el método es este en toda Florida.

¿Qué es la exención homestead y quién la tiene?

Ahí está el nudo del asunto. La capa de base lleva más de cuarenta años sin moverse mientras el precio de la vivienda en Florida se multiplicaba. En la práctica, cada año la exención protegía una porción más pequeña del valor de tu casa, y la factura subía sin que hiciera falta cambiar ninguna ley ni subir ninguna tasa.

Además del descuento, el homestead trae dos cosas que se olvidan y valen tanto o más: el tope Save Our Homes, que limita al 3 % anual cuánto puede subirte el valor asesado, y la protección constitucional de Florida frente a acreedores.

Si la propiedad es de inversión y no vives en ella, no tienes homestead: pagas sobre el valor asesado completo y tu tope de revalorización es del 10 %, no del 3 %.

¿Qué cambia con la reforma de 2026?

Conviene fijar bien qué se aprobó, porque durante meses circularon varias propuestas y se mezclaron. La que llegó a la boleta es esta, en dos escalones:

Hubo otra propuesta, la HJR 203, que subía la exención 100.000 dólares al año durante una década hasta eliminar por completo la parte no escolar en 2037. Esa murió en el Senado, sin llegar a votarse en comisión. No es la que se vota en noviembre.

Qué significa en tu factura

Volvamos a la misma vivienda de la pregunta 2: Miami-Dade, asesada en 250.000 dólares, con homestead.

El ahorro llega a 2.354 dólares al año, un 61 % de la factura. Es mucho, pero no es la desaparición del impuesto: lo que queda es justamente la parte de las escuelas. Y como ese dinero sale de la misma cuenta escrow que la hipoteca, lo que baja es el pago mensual sobre el que te califican. Eso mueve directamente cuánta casa puedes permitirte.

Cuentas hechas con el millage de Miami-Dade de 2025. En un condado con tasas más bajas el ahorro absoluto es menor, y en uno con la exención cubriendo todo el valor asesado la parte no escolar también se va a cero.

¿Cuándo entra en vigor y qué tiene que pasar antes?

Conviene decirlo claro porque circula mucha información como si ya estuviera hecho: a día de hoy sigues pagando con la exención de 51.411 dólares. Lo aprobado es la propuesta; falta el voto.

Entre junio y noviembre de 2026 hay unos cinco meses en los que la ley no está en vigor pero el mercado ya la está descontando. Los precios reaccionan a lo que se espera, no a lo que ya pasó.

Si te acabas de mudar a Florida, esto te afecta distinto

Hay un requisito que se ha contado poco y que decide si entras en el beneficio completo o no. Quien llega nuevo al estado arranca con una exención de 50.000 dólares durante cuatro años, y solo después accede a la exención grande de 250.000. No es una exclusión, es una espera — pero si estás calculando la cuota de una casa contando ya con el descuento completo, la cuenta no te va a salir.

¿Cómo me afecta si estoy comprando ahora?

Es el mismo razonamiento que con las tasas: la mejora que esperas para pagar menos es la misma que va a traer más compradores al mercado. Cuando llega, llega para todos.

Lo que sí puedes hacer hoy es calcular tu cuota con el impuesto actual, no con el que esperas. Si los números salen con la exención de 51.411, cualquier cambio posterior juega a tu favor. Si solo salen suponiendo la reforma aprobada, estás apostando — y si además acabas de mudarte a Florida, estarías apostando a un beneficio que no te toca hasta dentro de cuatro años.

¿Y si la propiedad es de inversión y no vivo en ella?

Al hacer números de una propiedad de inversión, el impuesto predial va en la columna de gastos junto al seguro, la cuota de HOA si la hay y el mantenimiento. Sobre una propiedad de 250.000 dólares en Miami-Dade sin exención son unos 4.620 dólares anuales, frente a los 3.846 de la misma casa con homestead. Y en 2028, cuando la vivienda propia baje a 1.492, la de inversión seguirá en 4.620: la reforma no la toca.

El tope de revalorización: 3 % frente a 10 %

Esta es la diferencia que más dinero mueve a largo plazo y la que menos se explica. Si vives en la casa, el tope Save Our Homes impide que el valor asesado te suba más de un 3 % al año. Si es de inversión, el tope es del 10 %. En un mercado que sube con fuerza, esa brecha se acumula año tras año y explica por qué dos casas idénticas en la misma calle pagan facturas muy distintas.

Y ojo con una trampa habitual: el impuesto que pagaba el dueño anterior no es el que vas a pagar tú. Si él llevaba veinte años allí con homestead y topes acumulados, su factura era mucho más baja. Al cambiar de dueño el valor asesado se recalcula al de mercado. Mira siempre el recibo del año en curso como referencia histórica, nunca como previsión de lo que te tocará pagar.