Florida sigue atrayendo compradores extranjeros
«Conocer los números de tu zona vale más que cualquier titular nacional.»
— Gabriel Perozo
45.300 millones de dólares y 67.100 viviendas: el peso real de la inversión extranjera
Entre abril de 2025 y marzo de 2026, los compradores internacionales invirtieron 45.300 millones de dólares en propiedades en Estados Unidos, adquiriendo alrededor de 67.100 viviendas. La cifra representa una caída del 14 % respecto al período anterior, influida por la incertidumbre política y el encarecimiento del crédito. Sin embargo, el volumen sigue siendo considerable y, lo que es más relevante para un inversionista, Florida mantiene el primer lugar entre los cinco estados preferidos por los compradores extranjeros, por delante de California, Texas, Nueva Jersey y Georgia.
Lo que distingue a este segmento del mercado es su independencia respecto a las tasas de interés. Casi el 47 % de las compras realizadas por extranjeros se pagan en efectivo, frente al 28 % del promedio general de compradores. Quien compra en efectivo no se ve frenado por un bono del tesoro al 4.75 % ni por un spread hipotecario elevado: simplemente traslada capital a uno de los mercados más estables de Estados Unidos.
Por qué Florida y no otro estado
Las razones por las que un inversionista extranjero elige Florida son múltiples y se refuerzan entre sí. La primera es fiscal: Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, lo que favorece tanto a quienes generan alquileres como a quienes realizan plusvalías al vender. La segunda es legislativa: el estado ha aprobado en los últimos años normas que protegen la inversión privada y está tramitando una reforma constitucional que reduciría el impuesto a la propiedad, compromiso que va más allá de una ley ordinaria. La tercera es de dinámica de mercado: la riqueza de Estados Unidos se está desplazando hacia el sur de Florida, creando un nuevo polo económico que atrae tanto a empresas como a familias de alto patrimonio.
El caso de Nueva York sirve de contraste. El alcalde de esa ciudad ha impuesto un recargo adicional sobre viviendas secundarias valoradas en más de cinco millones de dólares. Una propietaria que lleva 55 años viviendo en su casa, valorada en 5.56 millones de dólares, recibió una notificación de 44.000 dólares de cargo adicional, equivalente a 3.666 dólares más al mes. Cuando las políticas fiscales encarecen ese nivel la tenencia de una segunda propiedad, muchos propietarios optan por vender en Nueva York y relocalizarse en Florida, donde la carga impositiva es estructuralmente menor.
Dónde vienen y qué compran: el perfil del comprador internacional
Los cinco países de origen con mayor presencia son, por este orden, Canadá, México, China, India y Reino Unido. El comprador internacional se divide en dos grupos: quienes adquieren una propiedad como inversión o segunda residencia sin mudarse a Estados Unidos, y quienes compran con intención de vivir aquí. Ambos grupos han repuntado desde los mínimos de 2024, cuando el mercado se vio afectado por la incertidumbre política y las tasas elevadas. En 2025 y 2026 la curva ha retomado una tendencia ascendente sostenida.
El mercado de alquiler respalda la inversión: Miami lidera el índice de competitividad
Para quien compra como inversionista, la pregunta clave no es solo cuánto vale la propiedad sino si el alquiler cubre los gastos y genera flujo de caja positivo. En ese sentido, los datos del mercado de rentas de Miami son especialmente relevantes. Según el índice de competitividad de RentCafé, Miami ocupa el primer lugar entre las áreas metropolitanas de Estados Unidos, con un 95.9 % de ocupación —la más alta del estudio—, 16 posibles inquilinos por apartamento y una tasa de renovación del 75 %, lo que significa que tres de cada cuatro inquilinos renuevan el contrato sin necesidad de buscar un nuevo arrendatario.
Las zonas con mayor rentabilidad bruta en el área no son necesariamente las más conocidas. En Broward, Deerfield Beach lidera con un 11.7 % de rentabilidad bruta, seguida de Lauderhill con un 11.6 % y Hallandale Beach con un 10.6 %. En Miami-Dade, zonas como Hialeah presentan un precio medio de venta de 530.000 dólares, una renta típica de 2.348 dólares y una rentabilidad bruta del 6.6 %, con un inventario activo de 1.451 listados y un tiempo medio de venta de 74 días. Brickell, en cambio, muestra un precio medio de 834.000 dólares, una renta típica de 3.736 dólares y una rentabilidad bruta del 7 %, aunque con un inventario de 12.3 meses que indica un mercado más lento para el vendedor.
La asequibilidad mejora, pero de forma desigual
Un dato que suele pasar desapercibido en el análisis del mercado de Florida es que la proporción de viviendas consideradas asequibles mejoró en cuatro áreas metropolitanas entre mayo de 2025 y mayo de 2026. Jacksonville registró el mayor avance, con un 33.3 % de viviendas asequibles frente al 29 % del año anterior. Tampa pasó del 27.1 % al 32.3 %, Orlando del 23.1 % al 27 % y Miami del 24.1 % al 28 %. Este progreso responde en parte a las leyes estatales que incentivan la construcción de vivienda asequible cerca de corredores de transporte como el Brightline y el Metrorail, ofreciendo beneficios fiscales a los desarrolladores que incorporan estas unidades a sus proyectos.
Sin embargo, la mejora no es uniforme. Los permisos de construcción en el área de Miami-Fort Lauderdale para vivienda unifamiliar bajaron de 9.300 en 2021 a 2.689 en el período más reciente. A nivel nacional, los permisos totales cayeron un 2.3 % interanual y los de edificios de más de cinco unidades un 6.3 %. Esto sugiere que la brecha entre oferta y demanda, estimada en cerca de 4.7 millones de viviendas en todo el país, seguirá presionando los precios al alza en las zonas con menos inventario, precisamente las más atractivas para el inversionista que busca plusvalía a largo plazo.
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