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Enmienda 3 de Florida: cuánto pagarías de impuesto en 2027 y en 2028
Si se aprueba el 3 de noviembre, la exención de la casa donde vives sube a 150.000 $ en 2027 y a 250.000 $ en 2028. Esto calcula tu recibo con ella y sin ella, en cualquiera de los 67 condados.
Cuánto pagarías en 2027 y en 2028
Con el texto aprobado de la Enmienda 3, el millage oficial de los 67 condados y las dos columnas que importan: lo que pagarías si se aprueba y lo que pagarías si no.
Qué dice exactamente la Enmienda 3
| Lo que se exime | Hoy, 2026 | 2027 | 2028 |
|---|---|---|---|
| Para el impuesto de escuela | 25.000 $ | 25.000 $ | 25.000 $ |
| Para condado, ciudad y distritos | 51.411 $ | 150.000 $ | 250.000 $ |
| Si te haces residente en 2027 o después | — | 50.000 $ | 50.000 $ |
| Tope de subida del asesado, propiedad de inversión | 10 % | 5 % | 5 % |
Artículo VII, secciones 4, 6 y 9 de la Constitución de Florida, según la redacción de CS/HJR 1F tal como se aprobó, y el análisis de la Cámara. Desde 2029 las cantidades se ajustan con el IPC. Aquí lo suponemos en el 2,5 %.
Lo que casi nadie está diciendo: el ahorro tiene tope
Tres casas del mismo condado, las tres con homestead y las tres con el asesado subiendo el 3 % que permite Save Our Homes:
| Valor asesado en 2026 | Paga hoy | 2027 | 2028 | Baja un |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 $ Lleva años en su casa; el tope del 3 % le dejó el asesado bajo | 2.922 $ | 1.865 $ | 1.242 $ | −60 % |
| 400.000 $ Compró hace poco a precio de mercado | 6.620 $ | 5.673 $ | 4.716 $ | −33 % |
| 900.000 $ Casa alta, y el ahorro es el mismo que el de arriba | 15.865 $ | 15.195 $ | 14.524 $ | −14 % |
Millage de Miami-Dade (1,85 %), del que 0,66 % es del distrito escolar y no lo toca la enmienda. De los 4.716 $ que pagaría en 2028 la casa del medio, 2.649 $ son de escuela.
Quien más gana en proporción no es quien tiene la casa más cara: es quien lleva años en la suya. El tope del 3 % le dejó el valor asesado muy por debajo del mercado, y una exención en dólares sobre una base pequeña se lo come casi todo. La casa de 200.000 $ de asesado baja un 60 %; la de 900.000 $, un 14 %.
Cuánto se ahorra en cada uno de los 67 condados
| Condado | Millage no escolar | Ahorro máx. 2027 | Ahorro máx. 2028 | Al mes |
|---|---|---|---|---|
| St. Lucie | 1,53 % | 1.494 $ | 3.010 $ | 251 $ |
| Alachua | 1,46 % | 1.434 $ | 2.887 $ | 241 $ |
| Dixie | 1,45 % | 1.416 $ | 2.853 $ | 238 $ |
| Broward | 1,34 % | 1.310 $ | 2.639 $ | 220 $ |
| Glades | 1,30 % | 1.277 $ | 2.573 $ | 214 $ |
| Hillsborough | 1,25 % | 1.226 $ | 2.469 $ | 206 $ |
| Leon | 1,24 % | 1.218 $ | 2.453 $ | 204 $ |
| Pinellas | 1,22 % | 1.195 $ | 2.407 $ | 201 $ |
| Volusia | 1,21 % | 1.189 $ | 2.394 $ | 200 $ |
| Miami-Dade | 1,19 % | 1.161 $ | 2.339 $ | 195 $ |
| Hendry | 1,18 % | 1.158 $ | 2.333 $ | 194 $ |
| Flagler | 1,18 % | 1.156 $ | 2.329 $ | 194 $ |
| Duval | 1,16 % | 1.131 $ | 2.278 $ | 190 $ |
| Union | 1,13 % | 1.103 $ | 2.222 $ | 185 $ |
| Bradford | 1,12 % | 1.098 $ | 2.211 $ | 184 $ |
| Palm Beach | 1,12 % | 1.094 $ | 2.203 $ | 184 $ |
| Orange | 1,10 % | 1.073 $ | 2.162 $ | 180 $ |
| Pasco | 1,09 % | 1.072 $ | 2.158 $ | 180 $ |
| Gadsden | 1,09 % | 1.067 $ | 2.149 $ | 179 $ |
| Martin | 1,09 % | 1.066 $ | 2.147 $ | 179 $ |
| Putnam | 1,08 % | 1.062 $ | 2.140 $ | 178 $ |
| Lafayette | 1,08 % | 1.061 $ | 2.138 $ | 178 $ |
| Levy | 1,07 % | 1.049 $ | 2.112 $ | 176 $ |
| DeSoto | 1,07 % | 1.043 $ | 2.101 $ | 175 $ |
| Holmes | 1,03 % | 1.006 $ | 2.027 $ | 169 $ |
| Suwannee | 1,02 % | 1.003 $ | 2.021 $ | 168 $ |
| Polk | 1,01 % | 994 $ | 2.002 $ | 167 $ |
| Gilchrist | 1,01 % | 992 $ | 1.998 $ | 167 $ |
| Citrus | 1,01 % | 992 $ | 1.997 $ | 166 $ |
| Calhoun | 1,01 % | 990 $ | 1.994 $ | 166 $ |
| Seminole | 1,01 % | 989 $ | 1.992 $ | 166 $ |
| Nassau | 0,99 % | 966 $ | 1.946 $ | 162 $ |
| Madison | 0,98 % | 963 $ | 1.940 $ | 162 $ |
| Taylor | 0,98 % | 959 $ | 1.932 $ | 161 $ |
| Liberty | 0,98 % | 959 $ | 1.932 $ | 161 $ |
| Hamilton | 0,97 % | 948 $ | 1.909 $ | 159 $ |
| Osceola | 0,97 % | 947 $ | 1.907 $ | 159 $ |
| Washington | 0,96 % | 943 $ | 1.900 $ | 158 $ |
| Marion | 0,96 % | 937 $ | 1.886 $ | 157 $ |
| Lake | 0,95 % | 935 $ | 1.883 $ | 157 $ |
| Columbia | 0,93 % | 914 $ | 1.841 $ | 153 $ |
| Baker | 0,93 % | 910 $ | 1.832 $ | 153 $ |
| Charlotte | 0,92 % | 899 $ | 1.811 $ | 151 $ |
| Highlands | 0,92 % | 898 $ | 1.809 $ | 151 $ |
| Clay | 0,91 % | 889 $ | 1.790 $ | 149 $ |
| Okeechobee | 0,91 % | 886 $ | 1.785 $ | 149 $ |
| Jackson | 0,89 % | 871 $ | 1.755 $ | 146 $ |
| Hardee | 0,89 % | 869 $ | 1.750 $ | 146 $ |
| Escambia | 0,88 % | 859 $ | 1.730 $ | 144 $ |
| Lee | 0,87 % | 850 $ | 1.712 $ | 143 $ |
| Jefferson | 0,86 % | 839 $ | 1.691 $ | 141 $ |
| Brevard | 0,85 % | 828 $ | 1.668 $ | 139 $ |
| Indian River | 0,84 % | 824 $ | 1.659 $ | 138 $ |
| Hernando | 0,83 % | 813 $ | 1.638 $ | 137 $ |
| Manatee | 0,82 % | 808 $ | 1.627 $ | 136 $ |
| Wakulla | 0,80 % | 785 $ | 1.581 $ | 132 $ |
| St. Johns | 0,77 % | 754 $ | 1.519 $ | 127 $ |
| Bay | 0,74 % | 721 $ | 1.452 $ | 121 $ |
| Okaloosa | 0,69 % | 676 $ | 1.361 $ | 113 $ |
| Gulf | 0,69 % | 675 $ | 1.361 $ | 113 $ |
| Sarasota | 0,67 % | 652 $ | 1.313 $ | 109 $ |
| Franklin | 0,64 % | 628 $ | 1.264 $ | 105 $ |
| Santa Rosa | 0,63 % | 617 $ | 1.243 $ | 104 $ |
| Sumter | 0,63 % | 616 $ | 1.241 $ | 103 $ |
| Collier | 0,56 % | 545 $ | 1.099 $ | 92 $ |
| Monroe | 0,53 % | 518 $ | 1.043 $ | 87 $ |
| Walton | 0,49 % | 479 $ | 965 $ | 80 $ |
Millage de 2025 del Departamento de Hacienda de Florida, el último publicado. El nombre de cada condado lleva a la web de su tasador, donde está el valor asesado de tu propiedad. Con el asesado por debajo de 250.000 $ el ahorro es menor, pero la parte que no es escuela desaparece del todo.
Si te mudas a Florida en 2027, la enmienda no es para ti
| Casa de 400.000 $ de asesado, Miami-Dade | 2027 | 2028 |
|---|---|---|
| Con la ley de hoy, sin enmienda | 6.834 $ | 7.055 $ |
| Residente desde antes de 2027 | 5.673 $ | 4.716 $ |
| Se hace residente en 2027 | 6.859 $ | 7.073 $ |
| Lo que le cuesta llegar tarde | 1.186 $ | 2.356 $ |
Y hay un detalle que sorprende: los 50.000 $ del recién llegado son menos que los 52.748 $ que ya descuenta la ley actual, así que en 2028 pagaría 18 $ más que si la enmienda no existiera.
Y si la propiedad es de inversión o segunda casa
Ese tope solo muerde en los años en que el mercado sube más que él. Si tu zona sube un 4 %, da exactamente igual que el tope sea 5 o 10. Pero el beneficio se acumula: cada año que el tope frena el asesado, arrastra al siguiente, y en un ciclo como el de 2021-2023 la diferencia entre 5 % y 10 % son varios miles de dólares al año para siempre. En la calculadora de arriba, di que no vas a vivir en ella y pon la subida de mercado que esperas.
La trampa: el millage lo fijan cada septiembre
Por eso la calculadora tiene el campo «¿y si suben el millage?». La enmienda incluye un contrapeso: obliga a que lo que recaude el condado o la ciudad por el impuesto a la propiedad se gaste solo en seguridad, educación, infraestructura, medio ambiente, bonos y pensiones. Lo que no hace es impedir que suban la tasa.
Cuándo se vota, cuándo se aplica y qué hay que hacer
- Si ya tienes homestead, no tienes que hacer nada — la exención nueva la aplica el tasador de tu condado.
- Si tienes casa y no lo has pedido, ese es el trámite urgente. Sin homestead no hay exención nueva ni vieja. El DR-501 se presenta antes del 1 de marzo, y el requisito es ser residente permanente al 1 de enero de ese año.
- Esto no cambia el tope del 3 % ni la portabilidad. Siguen igual, y la portabilidad se suma a la exención: baja el valor asesado antes de que la exención lo muerda.
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Antes del 31 de diciembre hay una cosa que sí depende de ti
Ser residente permanente de Florida antes de esa fecha y tener el homestead pedido. Es la diferencia entre la exención completa y 50.000 $ durante cinco años. Si estás en mitad de una mudanza, hablemos: hay pasos con fecha.
