Se compra una casa vieja en una zona consolidada de Miami-Dade, se demuele casi por completo y se construye una casa nueva en el mismo lote. No es una renovación: es obra nueva sobre un solar que ya tiene ubicación, calle, colegios y vecinos. Por eso se vende al precio por pie cuadrado de la obra nueva y no al de la casa que estaba ahí.
Foto de Gene Gallin en Unsplash
Aquí empieza todo: de la casa que había, al final del día queda el lote.
Rango de comercialización de casas nuevas o rehabilitadas integralmente en barrios establecidos de Miami-Dade, a 2026. No es una rentabilidad garantizada.
La misma dirección, la misma parcela y el mismo árbol. Lo que cambia es la casa —y con ella, el tramo de mercado en el que compite cuando sale a la venta.
Un proyecto terminado de Invierte en Miami.
Los dos son comprar, intervenir y vender. La diferencia está en cuánto se conserva de la casa, y de ahí sale todo lo demás: el plazo, el dinero que hay que poner y las zonas donde tiene sentido.
La casa se conserva y se mejora. A veces se añade una alcoba o un baño.
La casa se demuele casi por completo y se levanta una nueva en el mismo lote.
No en cualquier barrio. Hace falta que el suelo valga, que el vecindario aguante el precio de salida y que los permisos no se coman el año.
Entre 900 y 1.150 $ por pie² hay mucha distancia, y la decide un puñado de cosas que se deciden en el plano, no al final de la obra.
| Decisión de proyecto | Por qué mueve el precio |
|---|---|
| Techos de 12 a 14 pies | Volumen y sensación premium; es lo que espera un comprador de este tramo |
| Puertas correderas de 10 a 12 pies | Continuidad entre interior y exterior: uno de los motores de demanda más fuertes |
| Terraza cubierta exterior | Amplía el área habitable percibida y añade funcionalidad |
| Ventanas de impacto transicionales | Cumplen el código, mejoran el seguro y mantienen la coherencia estética |
| Pisos de piedra natural o porcelana | Es el acabado que se da por supuesto en este rango de precio |
Altura de techos, arquitectura, ancho del lote, calidad de la cocina y el área de piscina son, en ese orden, lo que separa una casa de 900 $ el pie de una de 1.100 $.
Una casa de 2.600 pies² en South Miami, mediterránea con techo de metal. Es un ejemplo para ver la mecánica, no una proyección de tu operación.
Lo que cuesta la propiedad. Se paga por el lote y por la dirección: la casa que hay encima va a desaparecer, así que su estado casi no cuenta en el precio.
Demolición 35.000, construcción 910.000, piscina 70.000 y 30.000 de costos blandos —permisos, arquitecto e inspecciones—.
85.000 de intereses del préstamo de un millón, al 8,5 % durante doce meses. Y 143.000 de gastos de venta, que son el 5,5 % del precio final.
De esos 2.163.000 $, el banco pone un millón y el inversionista pone 1.163.000 $. El retorno se mide sobre ese capital propio, que es el dinero que sale de su bolsillo: 437.000 sobre 1.163.000 es un 37,6 % en doce meses.
Es la cifra que conviene mirar antes que la ganancia: por debajo de ella la operación no devuelve el dinero. Ojo con un detalle que se escapa fácil — los gastos de venta son un porcentaje, así que suben cuando sube el precio. Cada escenario los recalcula.
| Precio por pie² | Venta | Ganancia |
|---|---|---|
| 822 $ | Punto de equilibrio | 0 $ |
| 850 $ | Ganancia pequeña | 68.000 $ |
| 900 $ | Buena ganancia | 191.000 $ |
| 1.000 $ | Objetivo del proyecto | 437.000 $ |
Ejemplo ilustrativo a 2026, con números redondeados. Los resultados reales varían según la propiedad, los costos de construcción, el financiamiento y el mercado en el momento de vender. Esto no constituye consejo financiero ni de inversión: haz tu propia diligencia.
Alrededor de doce meses entre la compra y la venta. Los permisos y la revisión municipal son lo que más mueve ese plazo, y por eso la zona importa tanto como la casa.
Casi. Lo que se conserva y lo que no depende del código de cada municipio y de lo que convenga para los permisos. La casa que sale es, a efectos de venta, obra nueva.
En el ejemplo de arriba, 890.000 $. Esa cifra es la propiedad completa, y lo que se está pagando es el lote y su ubicación: como la construcción existente se demuele, su estado apenas influye en lo que vale. Por eso en un full rehab se buscan casas viejas en calles buenas y no casas arregladas en calles corrientes.
Porque aquí el lote ya vale, y ese valor no se pierde al demoler. Donde el suelo es barato sale más a cuenta un fix & flip, que es la misma idea con la casa en pie.
En el ejemplo, 1.163.000 $ propios con un préstamo de un millón. El reparto entre capital y crédito se decide con la operación concreta.
Sí, igual que el fix & flip: la compra va a nombre de una empresa estadounidense. Cómo se financia sin residencia está en la guía de hipoteca para extranjeros, y lo que se paga cada mes por una casa en Florida, en la de gastos mensuales.
La cuenta cambia mucho de un lote a otro. Una llamada para mirar tu caso, el capital que quieres poner y si South Miami, Pinecrest o Glenvar Heights encajan con lo que buscas.
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