¡Cuidado! El 35% de tus ganancias se va en gastos de administración
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🔢 Siempre haga los números antes de invertir en bienes raíces en EE. UU. Las torres de alto perfil a menudo ocultan tarifas de hasta el 35% de los alquileres, lo que elimina sus ganancias.
🏗️ Viviendas nuevas vs. viviendas existentes (abril de 2025):
🔨 Modelo Fix-and-Flip:
- Los alquileres a largo plazo en Florida siguen siendo el principal modelo pasivo. Miami lidera a nivel nacional con:
- 36 días de vacante promedio
- 96.6% de ocupación
- 21 posibles inquilinos por anuncio
- El condado de Broward ocupa el 3er lugar: 5 días más de vacantes, 95.2% de ocupación, 14 prospectos
- Cambios en el mercado e inventario (vs 2019):
- Las ventas de Miami-Dade bajaron un 13%, las pre-construcción bajaron un 44%; Los precios de pre-construcción bajaron un 8%, los precios de reventa subieron un 5%, los $/pie cuadrado subieron un 8%
- Aumento de inventario: Tampa +40%, Orlando +42%, Jacksonville +25%, Cape Coral +36%, Naples +80%, solo Miami +5%
- Descensos de precios en áreas metropolitanas selectas: Coral Gables -6.5%, Punta Gorda -6.2%, North Palm Beach -4.3%, Broward -3.7%
- A largo plazo: la mayoría de las áreas metropolitanas de Florida siguen estando un +40-60% por encima de antes de la pandemia, con un aumento anual del ~7,5%
- Nuevo precio de venta medio $407 K; existente $414 K
- Las casas nuevas ofrecen garantías del constructor de 1 año y financiamiento personalizado ("puntos de compra") para reducir su tasa en ~1-1.2%.
- Los inicios y permisos de construcción de viviendas están en mínimos de 5 años → los incentivos a los constructores probablemente se desvanezcan el próximo año
- 20% de enganche, 80% de compra financiada por el banco + rehabilitación
- Reparto de beneficios; los inversores suelen obtener un ROI neto del 20-30%
- Soporte completo: creación de entidades en EE. UU., financiación, gestión de rehabilitación
- Conclusión clave: las ganancias inmobiliarias dependen de un análisis preciso de los costos, las métricas de alquiler locales, las tendencias de inventario y los términos de financiación, nunca de la estética o la exageración del marketing.
