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Exención homestead en Florida: cómo se pide, paso a paso
Quién califica, qué papeles piden, hasta cuándo hay plazo y cuánto ahorra en cada condado. Con el formulario oficial delante y los 67 condados de Florida.
Lo que responde esta guía
- ¿Cuánto te ahorra de verdad la exención homestead?
- ¿Quién califica y quién no?
- ¿Puedo pedirla si no soy ciudadano americano?
- ¿Qué papeles piden?
- ¿Cómo se pide, paso a paso?
- ¿Hasta cuándo hay plazo? ¿Y si se me pasó el 1 de marzo?
- Ya tenía casa en Florida: ¿me llevo el descuento acumulado?
- ¿Qué otras exenciones se piden en el mismo formulario?
- ¿Puedo alquilar la casa sin perder la exención?
- ¿Qué pasa si la pido y no me tocaba?
- ¿Hay que renovarla cada año?
¿Cuánto te ahorra de verdad la exención homestead?
Conviene separar las dos cosas desde el principio, porque casi todo el material que se encuentra en internet las mezcla. La exención no descuenta impuesto: descuenta valor imponible. Sobre ese valor ya rebajado se aplica el millage del condado, y ahí sale el ahorro real.
Y la exención no es una, son dos capas con alcances distintos. Es el detalle que hace que la cuenta no sea una multiplicación sola:
- Los primeros 25.000 dólares descuentan en toda la factura, escuelas incluidas.
- Una segunda capa —26.411 dólares en 2026— descuenta solo en la parte no escolar, y únicamente sobre el valor asesado que pase de 50.000 dólares. Esta capa sí se ajusta cada año con la inflación; la de base lleva congelada desde 1980.
Con esa cuenta hecha condado por condado, esto es lo que vale la exención en 2026 y dónde se pide en cada sitio:
| Condado | Millage total | Te ahorra al año | Dónde se pide |
|---|---|---|---|
| St. Lucie | 2.16 % | 942 $ | paslc.gov |
| Alachua | 2.09 % | 909 $ | acpafl.org |
| Broward | 1.99 % | 850 $ | bcpa.net |
| Hillsborough | 1.89 % | 802 $ | hcpafl.org |
| Pinellas | 1.85 % | 785 $ | pcpao.gov |
| Miami-Dade | 1.85 % | 775 $ | miamidadepa.gov |
| Leon | 1.78 % | 773 $ | leonpa.gov |
| Volusia | 1.74 % | 756 $ | vcpa.vcgov.org |
| Duval | 1.79 % | 752 $ | paopropertysearch.coj.net |
| Palm Beach | 1.75 % | 732 $ | pbcpao.gov |
| Orange | 1.74 % | 725 $ | ocpafl.org |
| Pasco | 1.72 % | 719 $ | pascopa.com |
| Polk | 1.54 % | 654 $ | polkflpa.gov |
| Seminole | 1.53 % | 650 $ | scpafl.org |
| Marion | 1.59 % | 650 $ | pa.marion.fl.us |
| Charlotte | 1.57 % | 634 $ | ccappraiser.com |
| Osceola | 1.50 % | 630 $ | property-appraiser.org |
| Clay | 1.53 % | 623 $ | ccpao.com |
| Escambia | 1.41 % | 585 $ | escpa.org |
| Manatee | 1.46 % | 582 $ | manateepao.gov |
| Lee | 1.40 % | 579 $ | leepa.org |
| Indian River | 1.42 % | 576 $ | ircpa.org |
| Brevard | 1.38 % | 568 $ | bcpao.us |
| St. Johns | 1.40 % | 553 $ | sjcpa.gov |
| Sarasota | 1.28 % | 495 $ | sarasotapropertyappraiser.gov |
| Okaloosa | 1.23 % | 489 $ | okaloosapa.com |
| Collier | 0.98 % | 393 $ | collierappraiser.com |
| Monroe | 0.82 % | 346 $ | mcpafl.org |
Millage total de 2025, del informe «Millage and Taxes Levied» del Departamento de Hacienda de Florida, hoja «Millage Rates». Es el promedio del condado: dentro de él cambia según el municipio, así que tu recibo puede salir algo distinto. El ahorro está calculado sobre una vivienda asesada por encima de 76.411 dólares, que es a partir de donde se cobra la exención completa. Enlaces de las oficinas verificados uno a uno el 27 de agosto de 2026.
- Impuestos a la propiedad en Florida: cuánto se paga y cómo se calcula — la cuenta completa, con la reforma que se vota el 3 de noviembre de 2026
¿Quién califica y quién no?
El formulario oficial lo dice en su primera línea, sin rodeos: «Permanent Florida residency required on January 1. Application due to property appraiser by March 1.» Esas dos fechas mandan sobre todo lo demás.
La del 1 de enero es la que más gente pierde por no saberla. No es la fecha en que pides la exención: es la fecha en la que tiene que ser verdad que vives ahí. Si cierras la compra el 15 de enero de 2026, ese año no calificas por mucho que presentes el formulario en febrero: el 1 de enero esa casa todavía no era tu residencia. Te toca a partir del 1 de enero de 2027.
| Situación | ¿Califica? |
|---|---|
| Vives en la casa y es tu residencia permanente | Sí |
| No vives tú, pero sí un dependiente legal o natural tuyo | Sí (s. 196.031) |
| Segunda vivienda, casa de temporada, casa de snowbird | No |
| Propiedad de inversión que alquilas | No |
| Cerraste después del 1 de enero | No este año; sí el siguiente |
| Reclamas residencia o homestead en otro estado | No, hay que soltar la otra |
| La casa está en un fideicomiso | Depende de cómo esté redactado — lo revisa el tasador |
La penúltima fila no es un tecnicismo: el DR-501 pregunta expresamente si reclamas residencia o homestead en otro condado o en otro estado, y pide la dirección y las fechas del anterior. Florida cruza esa información con otros estados —lo permite la s. 196.121—, así que no es una casilla que convenga rellenar a la ligera.
¿Puedo pedirla si no soy ciudadano americano?
Es la pregunta que más nos llega y la peor explicada en internet, casi siempre en dos extremos que son igual de falsos: «si no eres residente, olvídate» y «cualquiera que compre en Florida la puede pedir». Ninguna de las dos.
Lo que conviene entender es que el tasador no está juzgando tu estatus migratorio: está comprobando dónde vives de verdad. Por eso la segunda página del DR-501 no pregunta por visas, sino por licencia de conducir de Florida, matrícula del carro, registro de votante, declaración de domicilio, dónde estudian tus hijos y a qué dirección te llega el banco. Son pruebas de vida, no de papeles.
Dicho eso, hay una realidad práctica que no conviene maquillar: esas pruebas son difíciles o imposibles de reunir con una visa de turista, porque quien está aquí de visita no saca licencia de Florida, ni registra el carro, ni se declara domiciliado. El nudo está ahí, no en la casilla de la ciudadanía.
- Hipoteca en Florida siendo extranjero — qué cambia en el préstamo cuando no eres residente
¿Qué papeles piden?
Esto es lo que pregunta el DR-501 en su apartado de prueba de residencia, para ti y para tu cónyuge o cosolicitante:
| Lo que piden | Peso |
|---|---|
| Licencia de conducir o ID de Florida, con la dirección de la casa | Lo primero que miran |
| Matrícula del vehículo en Florida | Lo primero que miran |
| Número de seguro social de todos los dueños | Obligatorio por ley |
| Escritura o documentos del cierre | Prueba de propiedad |
| Registro de votante en Florida | Si eres ciudadano |
| Declaración de domicilio, con su fecha de registro | Muy útil si aún no tienes licencia |
| Empleador actual y dirección de tu última declaración al IRS | Refuerza |
| Colegio de los hijos dependientes | Refuerza |
| Extracto del banco enviado a la dirección de la casa | Refuerza |
| Recibos de servicios pagados en esa dirección | Refuerza |
| Número de inmigración o Resident Alien Card | Si no eres ciudadano |
| Fecha en que terminó tu residencia fuera de Florida | Si vienes de otro estado |
| Formulario DR-501T | Si te traes el descuento de otra casa en Florida |
Formulario DR-501, «Original Application for Homestead and Related Tax Exemptions», revisión 01/26, páginas 1 y 2.
¿Cómo se pide, paso a paso?
- Espera a ser dueño y a estar viviendo ahí. La foto que cuenta es la del 1 de enero.
- Pon en orden la licencia y la matrícula con la dirección nueva, si aún no lo has hecho. Es lo primero que mira el tasador y lo que más retrasa un expediente.
- Entra en la web de tu condado —la tienes en la tabla de más arriba— y busca «Homestead Exemption» o «File for Exemption».
- Rellena el DR-501. Si el condado no tiene portal, se puede imprimir del catálogo de formularios del Departamento de Hacienda y entregarlo en la oficina.
- Añade el DR-501T si vienes de otra casa con homestead en Florida. Es un formulario aparte y no lo genera nadie por ti.
- Marca en la misma hoja las otras exenciones que te toquen —edad, discapacidad, veterano, viudez—. Van en el mismo formulario.
- Guarda el acuse. Es lo único que demuestra que lo presentaste dentro de plazo.
¿Hasta cuándo hay plazo? ¿Y si se me pasó el 1 de marzo?
El estatuto lo dice así: quien no presentó a tiempo «puede presentar una petición ante la junta de ajuste de valores solicitando que se conceda la exención», y esa petición «debe presentarse durante el año fiscal, en o antes del día 25 siguiente al envío del aviso por parte del tasador». Cuesta 15 dólares no reembolsables y hay que justificar circunstancias atenuantes, así que no es un segundo plazo automático: es una apelación.
| Fecha | Qué pasa |
|---|---|
| 1 de enero | La foto que cuenta: tienes que ser dueño y residir ahí |
| 1 de marzo | Último día para presentar el DR-501 y el DR-501T |
| 1 de abril | Si hay portabilidad, el condado anterior devuelve el certificado DR-501RVSH |
| Agosto | Llega el aviso TRIM con el valor y las exenciones aplicadas — revísalo |
| 25 días tras el TRIM | Último día para apelar ante la junta de ajuste de valores |
| Noviembre | Llega el recibo del impuesto, ya con la exención dentro |
Plazos de los formularios DR-501 y DR-501T y de la s. 196.011(8), Estatutos de Florida.
Ya tenía casa en Florida: ¿me llevo el descuento acumulado?
Esto es lo que hace que mudarse dentro de Florida no arruine años de tope acumulado. Si tu casa valía 600.000 y te cobraban sobre 350.000, esos 250.000 de diferencia no se pierden al vender: se mudan contigo.
La ventana no se cuenta como la gente supone. El estatuto pide haber tenido la exención «a 1 de enero de cualquiera de los 3 años inmediatamente anteriores». No son tres años desde la firma de la venta: son tres 1 de enero.
| Tu caso | Qué te llevas |
|---|---|
| La casa nueva vale igual o más que la anterior | La diferencia completa, con tope de 500.000 $ |
| La casa nueva vale menos (te achicas) | La parte proporcional, no la diferencia entera |
| Tuviste homestead en alguno de los 3 últimos 1 de enero | Calificas |
| Hace más de tres años que la soltaste | Se cerró la ventana; empiezas de cero |
| Nunca tuviste homestead en Florida | No hay nada que portar |
| Venías de otro estado | No hay nada que portar: la portabilidad es solo dentro de Florida |
Fórmulas de subida y de bajada en la s. 193.155(8), Estatutos de Florida.
¿Qué otras exenciones se piden en el mismo formulario?
| Exención | Cuánto | Para quién | Estatuto |
|---|---|---|---|
| 65 años o más, ingresos limitados | Lo fija cada municipio | Solo donde exista ordenanza local | 196.075 |
| 65 o más, 25 años en la misma casa | Todo el valor asesado | Valor de mercado bajo 250.000 $ | 196.075 |
| Viudez | 5.000 $ | Con certificado de defunción | 196.202 |
| Ceguera legal | 5.000 $ | Certificado médico, DVA o SSA | 196.202 |
| Discapacidad total y permanente | 5.000 $ | Certificado médico, DVA o SSA | 196.202 |
| Cuadriplejia | Todos los impuestos | Dos médicos de Florida o DVA | 196.101 |
| Hemiplejia, paraplejia, silla de ruedas o ceguera legal | Todos los impuestos | Con ingresos limitados | 196.101 |
| Veterano con discapacidad del 10 % o más | Hasta 5.000 $ | Veterano o cónyuge sobreviviente | 196.24 |
| Veterano de 65+ con discapacidad de combate | Descuento igual al % de discapacidad | Pasa al cónyuge sobreviviente | 196.082 |
| Veterano en silla de ruedas por servicio | Todos los impuestos | Veterano o cónyuge sobreviviente | 196.091 |
| Veterano con discapacidad total por servicio | Todos los impuestos | Veterano o cónyuge sobreviviente | 196.081 |
| Cónyuge de veterano fallecido en servicio activo | Todos los impuestos | Cónyuge sobreviviente | 196.081 |
| Socorrista con discapacidad total en acto de servicio | Todos los impuestos | Socorrista o cónyuge | 196.102 |
Tabla «Added Benefits Available for Qualified Homestead Properties», DR-501 página 5. Varias de ellas piden además un formulario propio: DR-416, DR-416B, DR-501A, DR-501DV o DR-501SC.
¿Puedo alquilar la casa sin perder la exención?
Esta sección importa más de lo que parece si estás mirando Florida como inversión. La tentación de comprar «para vivir» y ponerla en renta corta parte del año choca justo con esta regla, y el condado no necesita pillarte en el acto: le basta el anuncio, el registro de renta vacacional o el impuesto turístico.
El estatuto tiene dos excepciones y conviene conocerlas: los miembros de las Fuerzas Armadas cuyo servicio los saca del estado, y quienes trabajan a tiempo completo para el gobierno federal como personal diplomático, consular, de inteligencia o de servicio exterior con destino fuera de Florida.
s. 196.061, Estatutos de Florida.
- La rentabilidad real de un alquiler en Florida — por qué el impuesto sin exención se come el cálculo
- Los gastos mensuales de una casa en Florida
¿Qué pasa si la pido y no me tocaba?
No es una multa administrativa menor. Sobre diez años acumulados, la cuenta se va a decenas de miles de dólares, y el gravamen queda sobre el título de la casa: aparece cuando vayas a vender o a refinanciar.
Y hay una capa penal encima: dar información falsa a sabiendas para reclamar la exención es un delito menor de primer grado, con hasta un año de prisión, hasta 5.000 dólares de multa, o ambas cosas.
La ley distingue con bastante justicia entre el error propio y el ajeno. Si la exención indebida salió de un error administrativo del tasador, no hay penalización ni intereses. Y desde los años fiscales que empiezan en 2025, quien detecta el error del tasador y lo comunica antes de recibir el aviso de gravamen no paga impuestos atrasados, ni penalización, ni intereses.
ss. 196.011(10), 196.161(1)(b) y 196.131(2), Estatutos de Florida.
¿Hay que renovarla cada año?
El estatuto lo dice tal cual: quien tiene una exención concedida y no está obligado a presentar solicitud anual «notificará sin demora al tasador cuando cambie el uso de la propiedad o la condición del propietario». Ese aviso es tuyo, no del condado, y es exactamente lo que separa un cambio de circunstancias de las penalizaciones de la sección anterior.
Cosas que hay que avisar: te mudas y dejas de vivir ahí, la pones en renta de forma sostenida, la pasas a un fideicomiso o a una empresa, fallece el titular, o te vas a residir a otro estado.
¿Compraste este año y no sabes si te toca?
La respuesta depende de una fecha —el 1 de enero— y de dónde esté la casa. Te decimos en dos minutos si calificas este año o el que viene, y cuánto es en tu condado.
