El condominio en Florida cayó 6,4 %, y la caída ya se frena
«El mercado no avisa cuando toca fondo. Se nota después, en los datos.»
— Gabriel Perozo
La caída se está frenando, y se puede medir
Comparamos el valor de la vivienda en las zonas de Florida en tres ventanas: los últimos doce meses, los últimos seis y los últimos tres. El resultado no es el mismo según el tipo de propiedad, y esa es toda la historia.
La casa unifamiliar perdió 1,6 % en doce meses, pero en los últimos seis se quedó en −0,1 %: prácticamente plana. Las zonas donde sube pasaron de ser una de cada cuatro a casi la mitad.
El condominio es otra película. Cayó 6,4 % en doce meses —cuatro veces más que la casa— pero 2,2 % en los últimos seis y 1,1 % en los últimos tres. Sigue bajando, sí, a un cuarto del ritmo con el que venía.
No es el inventario bajo: es el que se está vaciando
Aquí conviene ser preciso, porque es donde casi todo el mundo se equivoca. Si agrupamos las zonas por cuánto inventario tienen hoy, no aparece ninguna relación con el precio: las zonas con más de ocho meses de oferta son, de hecho, de las que mejor se están comportando.
Lo que sí manda es el movimiento: cuánto se ha vaciado ese inventario en un año.
En el tercio de zonas donde más cayó el inventario, la casa unifamiliar ya sube 0,7 % en seis meses y el condominio pierde 1,6 %. En el tercio donde el inventario no se movió o creció, la casa sigue en negativo y el condominio pierde 3,0 %: casi el doble. La misma Florida, el mismo semestre.
Y el contexto general va en esa dirección. En un año, los meses de suministro de la mediana de las zonas bajaron de 7,0 a 5,5, los cierres subieron 16 % y el porcentaje de listados que bajan de precio pasó del 39 % al 30 %.
Cuatro zonas donde ya pasó
El inventario se mide en meses de suministro: cuánto tardaría en venderse todo lo que hay publicado al ritmo de venta actual. Por debajo de cuatro manda el vendedor; por encima de seis, el comprador.
Allapattah pasó de 10,8 a 7,9 meses y es la quinta zona de Miami-Dade por apreciación interanual, con un 18,2 %. Su condominio venía de perder 5,9 % en doce meses y en los últimos tres ya está en cero. South Beach hizo el recorrido más largo, de 13,7 a 8,2 meses, y su condominio sube 1,0 % en el trimestre.
En Florida Central, Dr. Phillips bajó de 8,0 a 4,9 meses —el mayor vaciado de la región— y su casa unifamiliar está prácticamente plana en el semestre. Baldwin Park es el caso extremo: 2,0 meses de suministro, el inventario más apretado de Orlando, la casa subiendo y el condominio ya en positivo.
Qué hacer con esto
La conclusión práctica no es «comprar en Florida», que no significa nada. Es mirar dos números juntos en la zona concreta que estés considerando: si el inventario se está vaciando y el precio todavía no ha reaccionado, ahí queda margen. Si el inventario sigue creciendo, el descuento de hoy puede ser el precio de mañana.
Puedes hacerlo tú mismo: en el comparador de zonas pones hasta tres zonas lado a lado con precio, precio por pie cuadrado, renta y rendimiento, y en Estadísticas de mercado están los datos de todas las zonas de Florida, actualizados cada mes.
Un apunte sobre los datos: son medianas por zona, y dentro de una zona hay edificios que se comportan al revés que su promedio. Sirven para decidir dónde mirar, no para tasar una propiedad concreta.
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Los datos de todas las zonas de Florida están en Estadísticas de mercado, y las guías responden las preguntas que más nos hacen.
