La cuota real de una casa de 202.981 $ en Lee: 1.862 $ al mes
«Un número que no puedes reproducir no te sirve de nada.»
— Gabriel Perozo
La hipoteca son 1.060 $ de los 1.862 $. El resto —impuesto, seguro, HOA y CDD— no se acaba el día que termines de pagar el préstamo.
De dónde sale el caso
El caso sale de una propiedad real: Crane Landing · Executive Homes, en North Fort Myers, que arranca en 202.981 $. Las cuotas de la comunidad no son una estimación nuestra: las publica la constructora, y por eso entran en la cuenta tal cual.
En North Fort Myers el precio mediano de venta está en 283.641 $, la renta típica en 1.649 $ al mes, y el rendimiento bruto en 7,9 %. Y el condominio, que iba -14,1 % a doce meses, va -1,0 % en los últimos tres.
En qué se va el dinero
Capital e interés — 1.060 $
Impuesto — 188 $
Seguro — 302 $
HOA — 185 $
CDD — 127 $
Dos de esas líneas son las que sorprenden a casi todo el mundo. El impuesto sale del millage oficial del condado, que no se negocia y que sube cuando sube el valor asesado. Y el seguro es el más caro del país: en Florida pesa tanto como para decidir si una propiedad cuadra o no. Ninguna de las dos se acaba el día que termines de pagar el préstamo.
La misma casa, en otro condado
El precio no cambia, pero el recibo sí. Esa misma casa de 202.981 $ pagaría 1.600 $ al año en Collier y 3.182 $ en Broward: 1.582 $ de diferencia por la misma vivienda, solo por el millage del condado. Lee queda en 2.262 $, el puesto 2 de los 14 que seguimos, de más barato a más caro.
| Condado | Millage | Impuesto al año | Cuota al mes |
|---|---|---|---|
| Collier | 0,98 % | 1.600 $ | 1.807 $ |
| Lee ← | 1,40 % | 2.262 $ | 1.862 $ |
| Manatee | 1,46 % | 2.372 $ | 1.871 $ |
| Osceola | 1,50 % | 2.410 $ | 1.874 $ |
| Seminole | 1,53 % | 2.465 $ | 1.879 $ |
| Polk | 1,54 % | 2.480 $ | 1.880 $ |
| Charlotte | 1,57 % | 2.548 $ | 1.886 $ |
| Pasco | 1,72 % | 2.775 $ | 1.905 $ |
| Orange | 1,74 % | 2.809 $ | 1.908 $ |
| Palm Beach | 1,75 % | 2.818 $ | 1.908 $ |
| Pinellas | 1,85 % | 2.969 $ | 1.921 $ |
| Miami-Dade | 1,85 % | 2.978 $ | 1.922 $ |
| Hillsborough | 1,89 % | 3.025 $ | 1.926 $ |
| Broward | 1,99 % | 3.182 $ | 1.939 $ |
Los valores exactos, para que lo repitas
Abre la calculadora de cuota mensual y teclea esto. Con estos valores sale el número de arriba; cambia uno y cambia el resultado, que es justo la gracia.
Precio de la casa — 202.981
Inicial (%) — 20
Tasa de interés (%) — 6,81
Plazo (años) — 30
Condado — Lee
¿Vas a vivir en ella? — Sí — es mi residencia
HOA al mes — 185
CDD al año — 1.524
Un aviso que conviene decir en voz alta: el millage del condado y las cuotas publicadas por la constructora son datos oficiales, pero el valor que el tasador le ponga a esa propiedad concreta es un supuesto. La cifra al dólar está en la ficha de la propiedad, en la oficina del tasador.
Qué mirar a partir de aquí
Antes de usar cualquiera de estos números, mira dónde queda esa zona respecto a las demás: en Estadísticas de mercado están precio, renta, inventario y días en el mercado de todas las zonas de Florida, y el comparador de zonas las pone de tres en tres. El número de una propiedad solo significa algo al lado del de su zona.
Todos los datos de partida son públicos: el millage sale del Departamento de Hacienda de Florida, las cuotas las publica la constructora y los precios de zona son los de nuestro panel de estadísticas.
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Los datos de todas las zonas de Florida están en Estadísticas de mercado, y las guías responden las preguntas que más nos hacen.
