Cómo usar el equity de tu casa para pagar deudas o invertir
«El dinero que ya construiste no tiene que quedarse inmóvil mientras tus deudas siguen creciendo.»
— Gabriel Perozo
El dinero que tienes en tu casa y no estás usando
Cuando los precios de las viviendas en Florida subieron más del 60% entre 2020 y la fecha de este episodio, muchos propietarios acumularon una cantidad considerable de plusvalía sin darse cuenta del todo. El problema es que la mayoría de esas personas asume que ese dinero solo existe en papel y que la única manera de tocarlo es vender la propiedad. Esa idea, según el mortgage broker Joel González de MOR Lending, es uno de los malentendidos más costosos que puede tener un propietario hoy.
La plusvalía, o equity, es la diferencia entre lo que vale tu propiedad hoy y lo que aún debes en tu hipoteca. Y ese margen puede convertirse en liquidez real sin necesidad de vender ni de abandonar la tasa de interés baja que muchos lograron durante la pandemia. A escala nacional, el porcentaje promedio de lo que se debe respecto al valor de las propiedades —el llamado loan to value— ronda el 43%, lo que significa que más de la mitad del valor de las viviendas en el país está libre de deuda. Una cantidad enorme de capital que, en gran medida, permanece inmóvil.
Tres productos para acceder al equity, y cuándo usar cada uno
Joel González explica que existen tres mecanismos principales para extraer el equity de una propiedad. El primero es el cash out refinance, que consiste en reemplazar la hipoteca actual por una nueva, más grande, y recibir la diferencia en efectivo. En el contexto actual, con tasas por encima del 7.5%, este producto casi nunca tiene sentido para quienes ya tienen una tasa fija baja: refinanciar implicaría perder esa condición favorable para todo el saldo del préstamo.
Los otros dos productos son los que realmente dominan el mercado hoy: la línea de crédito sobre el equity de la vivienda —conocida como HELOC, por sus siglas en inglés— y el préstamo secundario o home equity loan. Ambos funcionan en segunda posición, es decir, no tocan ni modifican la hipoteca original. Esa es su gran ventaja.
El HELOC: flexibilidad para quien no quiere comprometerse con una suma fija
La línea de crédito funciona de manera muy parecida a una tarjeta de crédito, pero respaldada por el valor de la propiedad y con acceso a dinero en efectivo. Si se aprueba una línea de 100.000 dólares, no se paga ninguna cuota mientras no se usa ese dinero. En el momento en que se retiran, digamos, 20.000 dólares, los intereses se calculan únicamente sobre esa cantidad. Si luego se devuelven 10.000, el costo mensual baja en consecuencia. Así de simple.
Joel describe el caso de un cliente que encontró una oportunidad de negocio y quería contar con fondos disponibles sin saber exactamente cuánto iba a necesitar. El HELOC le permitió tener acceso a esa liquidez, usarla de forma parcial y pagar intereses solo por lo que efectivamente utilizó. Los términos habituales de este producto son de 20 o 30 años, con un período inicial de disposición —generalmente entre 3 y 7 años— durante el cual se puede sacar y devolver dinero con libertad.
El préstamo secundario: cuando se necesita una suma concreta desde el primer día
El home equity loan, o préstamo secundario, funciona de forma diferente. Se recibe el monto acordado de golpe, directamente en la cuenta bancaria, y se devuelve en cuotas fijas durante el plazo pactado, que puede ser de 20 o 30 años. Es la opción adecuada cuando se sabe exactamente cuánto se necesita: consolidar deudas, financiar una remodelación importante, construir una ampliación o incluso poner el dinero inicial para otro proyecto inmobiliario.
Joel González ilustra esto con un ejemplo muy concreto: un cliente con 50.000 dólares en deudas de tarjetas de crédito logró consolidarlas a través de un préstamo secundario y terminó ahorrando entre 500 y 700 dólares mensuales. La razón es sencilla: aunque los intereses de estos préstamos no son bajos en términos históricos, siguen siendo significativamente menores que los de las tarjetas de crédito o los préstamos personales. Ese ahorro mensual, aplicado directamente al capital, puede acelerar el tiempo para quedar libre de deuda de manera considerable.
Quién puede calificar y qué tan rápido se puede obtener el dinero
Uno de los puntos que más destaca Joel en la conversación es la velocidad y la accesibilidad del proceso. A diferencia de una compra nueva, donde los requisitos son más estrictos y los tiempos son más largos, estos préstamos se pueden procesar en algunos casos en menos de cinco días. El proceso comienza con una precalificación que no afecta el historial crediticio: se genera una oferta estimada y el crédito formal solo se consulta si el solicitante decide aceptarla voluntariamente.
Para quienes trabajan de forma independiente o tienen su propio negocio y históricamente han tenido dificultades para calificar a través de bancos tradicionales, este tipo de producto también tiene salida. En lugar de depender únicamente de las declaraciones de impuestos, es posible calificar a través de los depósitos en cuentas bancarias personales o del negocio. Esa flexibilidad abre la puerta a propietarios que antes no encontraban opciones en sus bancos habituales.
Usos concretos del equity en el momento financiero actual
Gabriel Perozo, conductor del podcast, señala que el contexto económico actual —con las tasas elevadas, la presión inflacionaria y los precios del combustible afectando el presupuesto familiar— hace que esta conversación sea especialmente relevante. Las subidas de tasas han sacado a muchas familias de la posibilidad de comprar o refinanciar, pero para quienes ya son propietarios, esas mismas condiciones han preservado y en muchos casos aumentado el valor de sus viviendas.
Joel y Gabriel mencionan varios usos prácticos del equity: consolidar deudas de tarjetas de crédito a un costo menor, financiar estudios o certificaciones para aumentar ingresos, construir una ampliación en lugar de comprar una casa más grande —evitando así los precios actuales del mercado y conservando la hipoteca vigente—, remodelar, añadir una piscina o incluso diversificar hacia otras inversiones. No existe un uso único correcto: depende de la situación financiera de cada persona, de sus metas y del tipo de producto que mejor se adapte a sus necesidades.
Si eres propietario en Florida y no sabes exactamente cuánto equity tienes hoy ni qué podrías hacer con ese dinero, el primer paso es calcular ese número. En Invierte en Miami podemos orientarte sobre qué producto se adapta mejor a tu situación y conectarte con un especialista en financiamiento que revise tu caso sin cobrarte nada por esa consulta inicial. Escríbenos y lo analizamos juntos.
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