Preconstrucción de lujo en el sur de Florida
Las torres de lujo que se venden hoy sobre planos en Miami-Dade, Broward y Palm Beach, con el buscador oficial de New Estate Only. Alrededor ponemos lo que un folleto no dice: en qué se diferencian los seis submercados, cuál paga mejor renta, cuál se vende más rápido y qué hay que comprobar antes de firmar.
Comparar los seis submercados: cuál renta más y cuál se vende antes ↓
El buscador lo sirve New Estate Only, que es la fuente de los proyectos y de sus precios. Lo que ves ahí lo publica el desarrollador y cambia sin aviso: el precio de una preventa es el del día que se consultó.
Los seis submercados, comparados
Las torres se parecen; los mercados que las reciben, no. Y hay una tensión que conviene ver antes de elegir zona: la renta y la liquidez van en direcciones opuestas, y el corte es tan limpio que lo marca el condado. Las seis zonas de Miami-Dade rentan entre el 5,5 y el 8,0 %, y una unidad tarda de cuatro meses a casi seis en venderse. Las dos de Broward rentan el 3,8 y el 4,5 % y se venden en tres meses y medio o cuatro. Y el downtown de West Palm Beach, en la tabla desde agosto de 2026, rompe el patrón: renta el 6,9 % y aun así es el que más rápido se vende de los nueve —101 días— y el de menos meses de suministro. Con una letra pequeña: su renta en dólares, 2.547 $, es de las más bajas. No hay una zona que gane en todo, así que la pregunta útil no es cuál es mejor, sino cuál se parece a lo que vas a hacer con la unidad: cobrarla todos los meses, o poder salir de ella.
| Submercado | Precio mediano | Por pie² | Renta típica | Rentabilidad bruta | Días en vender | Meses de suministro | Unidades activas | Con rebaja |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Brickell | 672.302 $ | 609 $ | 3.733 $ | 6,7 % | 120 | 15,0 | 1.211 | 26,2 % |
| Edgewater | 739.783 $ | 629 $ | 3.603 $ | 5,8 % | 140 | 12,9 | 672 | 22,5 % |
| Miami Beach · South | 589.827 $ | 650 $ | 2.703 $ | 5,5 % | 129 | 10,6 | 1.051 | 23,5 % |
| Miami Beach · Mid | 784.769 $ | 600 $ | 3.757 $ | 5,7 % | 126 | 12,3 | 522 | 24,5 % |
| Miami Beach · North | 429.874 $ | 411 $ | 2.465 $ | 6,9 % | 141 | 10,5 | 711 | 29,3 % |
| Sunny Isles Beach | 439.371 $ | 381 $ | 2.926 $ | 8,0 % | 174 | 13,3 | 1.756 | 30,2 % |
| Fort Lauderdale · Las Olas | 844.752 $ | 518 $ | 3.150 $ | 4,5 % | 111 | 9,9 | 469 | 30,5 % |
| Fort Lauderdale · Central Beach | 757.278 $ | 483 $ | 2.368 $ | 3,8 % | 107 | 8,7 | 936 | 31,6 % |
| West Palm Beach · Downtown/Flagler | 444.870 $ | 384 $ | 2.547 $ | 6,9 % | 101 | 7,8 | 792 | 25,6 % |
Septiembre de 2026, de nuestras estadísticas mensuales. La rentabilidad bruta sale de dividir las dos columnas de aquí al lado: la renta típica por doce, entre el precio mediano. La misma cuenta que publicamos en esa página y la misma que puede rehacer cualquiera con esta tabla delante. Es bruta —antes de la cuota del condominio, que en lujo es la partida que decide— y algunas métricas pueden venir de un mes anterior al de la cabecera cuando la zona no tiene dato del mes declarado; la rentabilidad no, que es del mes del precio y de la renta con los que se calcula. El equilibrio de un mercado está en seis meses de suministro: ninguna lo toca: West Palm Beach es la más cercana, con 7,8, y el resto no baja de ocho.
Lo bueno y lo malo de cada uno
Brickell
- El único submercado de Miami donde se vive sin coche: el Metromover es gratis, y eso sostiene el alquiler cuando el mercado se enfría.
- Demanda de renta larga propia — el inquilino trabaja a ocho manzanas. Con 3.733 $ al mes es la segunda renta más alta de la tabla.
- 15,0 meses de suministro y 1.211 unidades activas: es donde más se construyó y donde más se va a entregar.
- Tu unidad no competirá solo con el barrio: competirá con las de tu propio edificio, puestas a la venta el mismo mes.
Edgewater
- Casi toda la torre nueva se vende con la bahía delante: aquí se compra la línea de vista.
- 672 unidades activas frente a las 1.211 de Brickell, con un precio mediano parecido.
- El segundo más caro por pie cuadrado de la tabla, tras South Beach: 629 $ frente a los 609 $ de Brickell. Se compran unidades más chicas.
- Sin la profundidad de inquilinos de Brickell, y 140 días de mediana para vender.
Miami Beach
- Son tres mercados, no uno: se puede entrar por 429.874 $ en North Beach o por 784.769 $ en Mid-Beach.
- North Beach tiene la segunda mejor rentabilidad bruta de la tabla: 6,9 %, y es también la entrada más barata.
- Es el que persigue la renta corta con más dureza: multas de hasta 1.500 $ por día y estancia mínima de seis meses y un día en varios barrios.
- Mid-Beach tarda 126 días de mediana en venderse y tiene el precio mediano más alto de la isla: 784.769 $.
Sunny Isles Beach
- Renta alta para lo que cuesta: 8,0 % bruto, con un precio mediano de 439.371 $ frente a los 672.302 $ de Brickell.
- Playa y línea de vista que no se puede repetir: ya no queda suelo libre frente al mar.
- La competencia más dura de la tabla: 1.756 unidades activas y 174 días para vender, las dos peores, con el 30,2 % de los anuncios bajando de precio.
- Las unidades se parecen mucho entre sí: no competirás con «el mercado», sino con otras cuarenta de línea casi igual en tu misma manzana.
Fort Lauderdale
- Se vende rápido: 107 y 111 días, frente a los 120 a 174 de todas las de Miami-Dade. En la tabla solo el downtown de West Palm Beach baja de ahí.
- Se compran unidades grandes: Las Olas tiene el precio mediano más alto de la tabla —844.752 $— y a la vez un pie cuadrado más barato que Brickell, Edgewater o Mid-Beach: 518 $.
- Las dos rentabilidades más bajas de la tabla: 4,5 % en Las Olas y 3,8 % en Central Beach.
- Broward cobra el millage más caro de los tres condados, 1,9864 %: sobre un millón son 2.372 $ más al año que en Palm Beach.
West Palm Beach
- El impuesto más bajo de los tres condados: 1,7492 % de millage medio. Sobre un millón, 2.372 $ menos al año que en Broward, todos los años.
- El que más rápido se vende de la tabla y el de menos suministro: 101 días y 7,8 meses de suministro, con un precio mediano de 444.870 $ en tierra firme frente a la isla de Palm Beach.
- El 6,9 % de rentabilidad va con letra pequeña: la renta en dólares, 2.547 $ al mes, es de las más bajas de la tabla.
- A hora y media de Miami: si el plan depende de Miami, es el que más lo tensiona.
Antes de firmar sobre planos
Cuatro cosas deciden si una preventa de lujo funciona, y ninguna se ve en el folleto. Cada una está explicada entera en su guía:
- Solo el primer 10 % está garantizado. El artículo 718.202 obliga a guardar en escrow los pagos hasta el 10 % del precio; lo que pongas por encima, el desarrollador puede gastarlo en construir. Y entre el 30 y el 50 % se paga antes de tener llaves, disparado por los hitos de obra y no por el calendario. Guía de preconstrucción
- La cuota del edificio decide la inversión. Va de 1,20 $ el pie cuadrado en un clase A sin marca a 5,50 $ en residencias de marca —de 3.000 a 13.750 $ al mes en una unidad de 2.500 pies—. El artículo 718.504 obliga al desarrollador a darte el presupuesto operativo estimado, y entra dentro de los 15 días de rescisión. Guía de gastos mensuales
- El impuesto se calcula sobre lo que pagaste tú, no sobre lo que paga el vecino que compró en 2015, y si la unidad es de inversión no lleva exención homestead. Guía de impuestos a la propiedad
- «Renta corta permitida» no es un plan de negocio. Hacen falta tres capas a la vez —licencia estatal, tourist tax y certificado de uso del condado— más la norma municipal y los estatutos del condominio. Y firmas dos o tres años antes de que el edificio exista: que hoy se permita no significa que se permita en 2029. Guía de rentabilidad
Todas las guías están en Guías, y los datos de mercado, mes a mes, en Estadísticas de mercado. Si buscas una casa a estrenar de constructora y no una torre en preventa, está en el catálogo de obra nueva.
Los submercados, uno por uno
- BrickellEl distrito financiero: la renta más profunda y el mayor inventario
- EdgewaterFrente a la bahía: el pie cuadrado más caro de los seis
- Miami BeachTres mercados en una isla, y la regla de renta corta más dura
- Sunny Isles BeachMás renta por dólar de precio, y el mayor inventario de los seis
- Fort LauderdaleEl mercado más rápido de los seis, y el impuesto más alto
- West Palm BeachEl impuesto más bajo de los tres condados
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