Preconstrucción de lujo en el sur de Florida

Esto no es obra nueva de constructora, y la diferencia es de fondo

Comprarle una casa a Lennar en Orlando y comprar una unidad en una torre de Brickell se parecen en el nombre y en poco más. La casa está construida o a meses de estarlo, se financia al firmar y la protege la ley general de contratos. La torre se entrega dentro de dos a cuatro años, se paga por etapas y casi todo lo que pasa por el medio sale del Condominium Act de Florida. Si lo que buscas es una casa a estrenar de constructora, con su precio de hoy y su fecha corta, está en el catálogo de obra nueva, zona por zona.

La otra diferencia es quién decide el precio. En obra nueva el «desde» lo publica la constructora y se puede comparar entre comunidades. En preventa de lujo el precio va por línea de vista, por planta y por fase de venta: dos unidades del mismo edificio con el mismo plano pueden llevarse un 20 % de diferencia porque una se vendió en la primera tanda y la otra no. Por eso esta página empieza con un buscador y no con una lista de precios.

El dinero: entre el 30 y el 50 % antes de tener llaves

Los pagos no los dispara el calendario, los dispara la obra. No se paga «cada seis meses»: se paga cuando el edificio llega a un hito. Si la obra se acelera, tu dinero sale antes de lo previsto.

Etapa	Qué la dispara	Cuánto se suele pedir
Reserva	Eliges la unidad; es reembolsable mientras se preparan los contratos	20.000 – 100.000 $
Contrato	Firmas, y la reserva se aplica a este pago	10 – 20 %
Inicio de obra	Empieza la construcción	10 %
Hito estructural	El edificio llega a media altura o corona	10 %
Antes del cierre	Fecha pactada; no todos los proyectos lo tienen	10 %
Cierre	El edificio recibe el certificado de ocupación	El saldo

Rangos de mercado de las torres de lujo del sur de Florida. Cada proyecto pone los suyos y los escribe en el contrato.

Los tres condados no cuestan lo mismo de mantener

El impuesto a la propiedad se calcula sobre lo que pagaste tú, no sobre lo que paga el vecino que compró en 2015, y si la unidad es de inversión no lleva exención homestead. El millage total medio de cada condado, según el informe de Millage and Taxes Levied del Departamento de Ingresos de Florida de 2025:

Condado	Millage total	Sobre 1.000.000 $ al año
Palm Beach	1,7492 %	17.492 $
Miami-Dade	1,8489 %	18.489 $
Broward	1,9864 %	19.864 $

Promedio del condado. Dentro de cada uno el millage cambia por municipio, así que sirve para comparar y para una cuenta previa, no para presupuestar una dirección concreta.

Y encima va la cuota del edificio, que en una torre de lujo no es un gasto accesorio: es la partida que decide si la inversión funciona. Se cobra por pie cuadrado, y la marca se nota:

Tipo de edificio	Cuota mensual por pie²	En una unidad de 2.500 pies
Clase A sin marca	1,20 – 2,50 $	3.000 – 6.250 $ al mes
Residencias de marca	3,50 – 5,50 $	8.750 – 13.750 $ al mes

No hace falta quedarse en el rango: el número de tu edificio es un documento que te tienen que dar. El artículo 718.504 obliga al desarrollador a entregar el presupuesto operativo estimado con los gastos mensuales y anuales por tipo de unidad, y ese documento entra dentro de los 15 días de rescisión. Es el momento de pedirlo y de compararlo con el de un edificio parecido ya entregado. El resto de partidas —seguro, agua, administración— está en la guía de gastos mensuales, y la cuenta del impuesto, en la guía de impuestos a la propiedad.

Qué mercado se van a encontrar esas torres

Las cifras de abajo no son de las preventas: son del mercado de reventa de cada zona en junio de 2026. Y son justo las que hay que mirar antes de firmar sobre planos, porque son las que va a tener enfrente tu unidad el día que se entregue, cuando toque venderla o alquilarla.

Submercado	Precio mediano de venta	Renta típica	Meses de suministro
Brickell	833.812 $	3.736 $	12,3
Edgewater	809.817 $	3.607 $	10,1
Miami Beach (tres zonas)	479.892 – 832.312 $	2.632 – 3.839 $	7,3 – 10,8
Sunny Isles Beach	549.876 $	3.212 $	13,6
Fort Lauderdale (dos zonas)	759.578 – 1.142.242 $	2.586 – 3.195 $	7,1 – 8,7
West Palm Beach	Palm Beach todavía no entra en nuestras estadísticas mensuales

Junio de 2026. Salen de los ZIP de cada zona, que en varios casos se comparten con la de al lado: sirven para comparar submercados, no para tasar una unidad.

Seis meses de suministro es un mercado equilibrado. Aquí ninguno de los seis está por debajo de siete, y tres pasan de diez: hoy manda el comprador, y eso es exactamente lo que se negocia en una preventa —el calendario de pagos, los cambios de acabado, los costos de cierre— antes de poner la reserva. Cómo se lee esa cifra, en la guía para leer el mercado; los datos, mes a mes, en Estadísticas de mercado.

Renta corta: lo que decide no está en el folleto

«Renta corta permitida» es un argumento de venta, no un plan de negocio. Para alquilar por días en Miami-Dade hacen falta tres capas a la vez —licencia estatal, registro del tourist tax y certificado de uso del condado— más la norma de la ciudad y, por encima de todo, los estatutos del condominio. En Miami Beach las multas llegan a 1.500 dólares por día.

Y en preventa hay una capa más: firmas dos o tres años antes de que el edificio exista, y en ese tiempo se pueden mover la norma municipal, los estatutos y el consejo que los vota. Que hoy se permita no significa que se permita en 2029. La cuenta completa —ocupación real, gastos de operar y qué queda al final— está en la guía de rentabilidad de un alquiler, y el negocio entero, paso a paso, en el curso gratuito de rentas cortas de Cursos gratis.

Todas las guías están en Guías. Si lo que buscas es dónde poner el dinero antes de elegir edificio, empieza por la guía de dónde comprar en Florida.