Gastos de cierre en Florida: cuánto se paga el día de la firma

¿Cuánto suman los gastos de cierre en Florida?

La horquilla es ancha porque dentro caben cosas muy distintas. Una parte la fija la ley de Florida y sale igual en todas las oficinas del estado: los impuestos de timbre, el impuesto intangible sobre la hipoteca y la prima del seguro de título. Otra parte la pone el banco y varía de un prestamista a otro. Y una tercera parte no son gastos, sino dinero tuyo que se adelanta: el seguro de la vivienda del primer año y las reservas de impuestos.

Esa distinción importa más de lo que parece. Los gastos que fija el estado no se negocian con nadie —da igual qué compañía de cierre uses—. Los del banco sí, y ahí es donde se puede ahorrar de verdad.

¿Quién paga qué, el comprador o el vendedor?

Es la particularidad que más sorprende a quien compra desde fuera, y afecta de lleno al sur de Florida. La póliza de título del dueño es una de las partidas más grandes de todo el cierre —sobre 400.000 dólares, más de 2.000— y en Miami-Dade y Broward la asume el comprador, mientras que en Orlando o Tampa la asume el vendedor.

Y va acompañada de otra cosa: quien paga la póliza es quien elige la compañía de cierre. Si compras en Miami-Dade, esa elección es tuya, y no es un trámite: esa compañía es la que va a manejar tu dinero durante semanas.

¿Qué impuestos cobra el estado el día del cierre?

Impuesto de timbre sobre la escritura

Lo paga el vendedor y se calcula sobre el precio de venta: 0,70 dólares por cada 100 en todo el estado. Miami-Dade es la excepción: allí son 0,60 por cada 100, más un recargo de 0,45 por cada 100 que no se aplica a la vivienda unifamiliar. Es decir, en una casa para vivir en Miami-Dade el vendedor paga menos que en el resto de Florida; en un condominio o en una propiedad de inversión, más.

Impuesto de timbre sobre el pagaré

Lo paga el comprador, sale del importe del préstamo y no del precio de la casa: 0,35 dólares por cada 100. Tiene un tope: nunca pasa de 2.450 dólares, por grande que sea la hipoteca.

Impuesto intangible sobre la hipoteca

También del comprador, también sobre el préstamo: 2 milésimas, o sea 0,002. Sobre 320.000 dólares de hipoteca son 640 dólares. Este no tiene tope.

¿Por qué el seguro de título cuesta lo mismo en todas partes?

Florida es uno de los pocos estados donde esto funciona así. Comparar precios de la prima no sirve de nada: es idéntica en todas partes. Lo que sí cambia de una oficina a otra son los honorarios de cierre —la búsqueda de título, la gestión, la mensajería—, que no están regulados y ahí sí conviene pedir presupuesto.

Prima mínima: 100 dólares. Sobre una casa de 400.000: 575 por los primeros 100.000, más 1.500 por los 300.000 restantes = 2.075 dólares.

La póliza del prestamista es aparte, y la paga siempre el comprador cuando hay hipoteca — pero si se emite a la vez que la del dueño, la misma regla la deja en 25 dólares mientras no supere el importe de la del dueño. Es una de esas cosas que conviene confirmar en la hoja de cierre: pagarla al precio completo por no haberlas emitido juntas es un error caro y silencioso.

¿Qué cobra el banco?

Aquí entran la originación del préstamo, el estudio del expediente, la tasación, el informe de crédito y, a veces, los puntos de descuento si decides comprar tasa. Ninguno lo fija la ley: cada prestamista pone los suyos.

• Tasación — de 600 a 900 dólares, más si la propiedad es grande o atípica.
• Originación y estudio — de 1.000 a 1.800, a veces expresado como un porcentaje del préstamo.
• Informe de crédito y verificaciones — un par de cientos.
• Puntos de descuento — opcionales, y aquí hay dos cosas que se confunden todo el tiempo. Un punto cuesta el 1 % del préstamo —sobre 320.000 dólares, 3.200— y lo que baja es un octavo de punto de tasa: 0,125 %. No baja un 1 %. Para bajar la tasa un punto entero harían falta ocho, es decir el 8 % del préstamo. Si compensa o no depende de cuántos años pienses quedarte con esa hipoteca.

La ley federal obliga al prestamista a entregarte un Loan Estimate en los tres días siguientes a la solicitud, con todos estos números. Pedir dos o tres y compararlos es lo que de verdad baja esta partida.

¿Qué son los prepagos y las reservas?

El banco te va a pedir el seguro de la vivienda del primer año entero, pagado por adelantado, y en Florida esa prima es de las más altas del país. Además abre una cuenta de escrow y guarda en ella unos meses de impuestos y de seguro, para asegurarse de que cuando lleguen los recibos haya con qué pagarlos.

A eso se suman los impuestos a la propiedad prorrateados: si compras a mitad de año, cada parte paga los meses que le tocan. Cuánto sea depende del condado y de si la propiedad tiene o no exención homestead, y eso está explicado aparte.

¿Y si compro en un condominio o en una comunidad con HOA?

Es un documento corto y obligatorio: dice si el vendedor está al día con las cuotas. La ley de Florida limita lo que la asociación puede cobrar por él, y prohíbe expresamente añadir cargos que no estén en la lista:

• 299 dólares por el certificado estándar.
• 119 adicionales si se pide urgente y se entrega en tres días hábiles.
• 179 adicionales si la unidad tiene cuotas atrasadas.

Son las cantidades vigentes desde julio de 2022, ajustadas por inflación cada cinco años. La próxima revisión toca en 2027.

Además de eso, muchas asociaciones cobran una cuota de traspaso al comprador y suelen pedir cuotas por adelantado. Y ojo con el detalle que más discusiones causa: si la comunidad tiene una derrama aprobada y no pagada, hay que dejar por escrito en el contrato quién la asume. El estoppel es justo el documento donde eso sale a la luz.

La cuenta completa sobre una casa de 400.000 dólares

Una vivienda unifamiliar en Miami-Dade, 400.000 dólares, con un 20 % de inicial —80.000— y una hipoteca de 320.000. Las partidas fijadas por ley van con la cifra exacta; el resto, con la horquilla habitual.

Con el seguro del primer año y las reservas, el comprador de este ejemplo debe contar con entre 12.000 y 18.000 dólares además de los 80.000 de la inicial. Ese es el número que más veces pilla por sorpresa.

¿Se pueden bajar?

En un mercado con inventario alto —y el sur de Florida lleva meses así— una concesión del vendedor para gastos de cierre es de las peticiones que más se aceptan, porque no le baja el precio de venta en el papel. Es una negociación que se plantea al hacer la oferta, no en la semana del cierre.

• Pide dos o tres Loan Estimate y compara la columna de gastos, no solo la tasa.
• Comprueba que la póliza del prestamista se emite a la vez que la del dueño.
• Si compras en Miami-Dade o Broward, la compañía de cierre la eliges tú. Pide presupuesto de los honorarios, que no están regulados.
• Los programas de primera compra suelen cubrir parte de los gastos de cierre, no solo la inicial.

¿Y si pago al contado?

Sin hipoteca no hay impuesto de timbre sobre el pagaré, ni impuesto intangible, ni gastos de banco, ni tasación exigida, ni reservas de escrow. Se queda la póliza de título —que sigue mereciendo la pena aunque nadie te obligue—, el registro, los honorarios de cierre, el survey y los prorrateos.

Sobre la casa de 400.000 dólares del ejemplo, un comprador al contado en Miami-Dade cerraría con unos 3.000 a 4.000 dólares en gastos, frente a los 12.000-18.000 del que compra financiando.

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