Warren Buffett apuesta por Lennar: qué ve en Florida que otros ignoran
«Los grandes movimientos del mercado los hacen quienes actúan antes de que la multitud entienda lo que está pasando.»
— Gabriel Perozo
Una apuesta de 300 mil millones de dólares con dirección a Florida
Warren Buffett no mueve su capital por impulso. Su firma, Berkshire Hathaway, acumulaba alrededor de 300 mil millones de dólares en efectivo que había mantenido al margen del mercado de inteligencia artificial por considerarlo demasiado especulativo. Pero ahora, bajo la conducción de su sucesor Greg Abel, esa liquidez está encontrando destino en un sector que muchos inversores han dado por perdido: las constructoras de vivienda. Berkshire ya había adquirido posiciones en NVR y en MDC Holdings, que la ubicaban como accionista equivalente a la cuarta constructora más grande de los Estados Unidos. La novedad de las últimas semanas es que subió su apuesta en Lennar en un 94%, alcanzando el 11% de la compañía, casi 25 millones de acciones. Para cualquier observador del mercado inmobiliario de Florida, esa cifra no es un dato financiero abstracto: es una señal concreta sobre dónde se está apostando el futuro.
Por qué Lennar y por qué ahora
Lennar es la segunda constructora más grande de los Estados Unidos y tiene su sede en Florida. Más importante aún, acumula la mayor huella de construcción y la mayor cantidad de terrenos precisamente en los mercados del estado. Eso significa que cualquier recuperación del mercado inmobiliario en Florida impacta directamente en el valor de esta empresa.
Ahora bien, ¿por qué comprar hoy, cuando el panorama parece difícil? Porque las acciones de Lennar cerraron alrededor de un 49% por debajo de su máximo de octubre del año pasado. La compañía opera actualmente con márgenes brutos de ganancia inferiores al 20%, un nivel inusualmente bajo que ha llevado a reducir o suspender dividendos. Para llegar a este punto, Lennar tuvo que bajar sus precios de venta hasta un 24% y ofrecer incentivos que en algunos casos alcanzan los 58 mil dólares por unidad. Es decir, la acción cayó no porque el negocio subyacente desapareciera, sino porque las tasas de interés altas comprimieron la demanda. Y eso, para un inversor que piensa en términos de años y no de semanas, es exactamente el tipo de descuento que se busca.
Vale la pena comparar el rendimiento de las constructoras desde finales de 2019 hasta hoy. Toll Brothers, enfocada en el segmento de lujo, creció un 242%. Pulte registró un 193% y NVR un 152%. El índice S&P 500 en ese mismo período subió un 140%. Lennar, en cambio, apenas alcanzó un 44%. La brecha es enorme, y esa es precisamente la oportunidad que están viendo en Berkshire: una empresa sólida, con terrenos en uno de los mercados más resilientes del país, que cotiza muy por debajo de sus pares porque asumió el costo de mantenerse activa durante el período más difícil del ciclo.
El inventario en Florida está cambiando de dirección
Uno de los factores que explica el optimismo de largo plazo sobre Florida es lo que está ocurriendo con el inventario. A nivel nacional hay 1.16 millones de casas en venta, un 5.4% más que hace un año, pero todavía casi un 10% por debajo de los niveles prepandemia, con una población mayor. En Miami la situación es aún más pronunciada: el área metropolitana tiene un 12.3% menos de inventario respecto al año anterior. En Miami-Dade específicamente, se pasó de alrededor de 20,000 a 21,000 viviendas disponibles hace siete años a solo 17,000 en 2026. Esa reducción de 4,000 unidades en el inventario activo es parte directa de la historia de Lennar: la constructora redujo su ritmo de nuevos proyectos, lo que significa que hay menos viviendas nuevas fluyendo hacia el mercado secundario. Menos oferta con demanda sostenida equivale a precios que no caen.
Fuera de Miami, otras ciudades de Florida muestran un mercado más activo que el promedio nacional. Orlando registró un crecimiento de transacciones del 5.9% interanual, Jacksonville un 3.5% y Tampa un 0.5%. Mientras Estados Unidos en general vendió un 2.5% menos, tres de cada cuatro grandes ciudades de Florida vendieron más. Esta divergencia no es casualidad: refleja la llegada continua de población y el atractivo fiscal del estado, factores que no dependen del nivel de las tasas de interés.
Qué significa esto para quien está considerando comprar nueva construcción hoy
La apuesta de Berkshire Hathaway tiene una lectura práctica para el comprador individual. Los incentivos que Lennar está ofreciendo en este momento, descuentos de hasta 58 mil dólares y tasas de interés subsidiadas que pueden ubicarse entre el 4.99% y el 5.99%, representan una ventana que tiene fecha de vencimiento. Según una encuesta de Johns Barnes Research Consulting mencionada en el episodio, el 48% del mercado estaría dispuesto a comprar si las tasas llegaran al rango de 5% a 5.50%. En el mercado abierto esa tasa no existe hoy: la tasa convencional cerró la semana del 9 de octubre en 7.48% para la fija a 30 años. Pero en la nueva construcción, gracias a los incentivos del desarrollador, ya se puede acceder a tasas dentro de ese rango considerado «mágico» por los compradores.
Dicho de otro modo: el mercado general opera hoy a una tasa que solo convence al 6% de los compradores potenciales. La nueva construcción con incentivos ya opera dentro del umbral que activaría al 48%. Cuando las tasas de mercado bajen y ese diferencial desaparezca, los incentivos actuales también desaparecerán. La ventana que Berkshire identificó desde la perspectiva accionaria es la misma que existe hoy para el comprador que quiere entrar a precios y condiciones que el mercado de 2027 o 2028 probablemente no ofrecerá.
El horizonte: estabilidad de precios y reactivación gradual
Para el cierre de 2026, la expectativa del mercado es de precios estables en Florida: ni caída pronunciada ni subida significativa. El factor que sostiene los precios desde abajo es la llamada «jaula de oro»: el 49.1% de las hipotecas activas en el país tiene una tasa por debajo del 4%, y el 57% está por debajo del 5%. Esos propietarios no tienen incentivo para vender y reemplazar su hipoteca por una al 7.48%. Mientras no salgan masivamente al mercado, el inventario permanece comprimido y los precios se mantienen. Para 2027 y más claramente para 2028, la expectativa es de reactivación, coincidiendo con el horizonte temporal que Berkshire parece haber fijado para su apuesta en Lennar.
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