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Punto de equilibrio: ¿a partir de qué año conviene comprar?
El año en que comprar adelanta a alquilar, con tus números. Si piensas quedarte menos que eso, la cuenta dice esperar.
¿En qué año se equilibra?
El año exacto a partir del cual comprar te sale mejor que seguir alquilando.
Beneficios de comprar y beneficios de alquilar
| Si compras | Si alquilas |
|---|---|
| Plusvalía sobre la casa entera. Si pones el 20 % y la casa sube un 5 %, ese 5 % es sobre el 100 % del valor, no sobre lo que pusiste. Es lo que hace que el retorno sobre tu efectivo sea mucho mayor que la subida del mercado. | Te vas cuando quieras. Sin comisión, sin timbres, sin esperar comprador. Vender una casa en Florida cuesta cerca del 8 % y unos meses; romper un contrato de renta cuesta un depósito. |
| Abono a capital. Cada cuota baja lo que le debes al banco. No es gasto: es ahorro forzoso. Al principio es poco y con los años es la mayor parte de la cuota. | Cero mantenimiento y cero derramas. El techo, el aire y la derrama del edificio no son tuyos. En Florida esa no es una partida menor. |
| La exención homestead. Un inquilino no la puede pedir. Descuenta cada año, y con ella viene el tope de Save Our Homes: tu valor asesado no puede subir más que el menor entre el IPC y un 3 %, suba lo que suba el mercado. | Mucho menos efectivo por delante. Un depósito frente a inicial más gastos de cierre. Ese dinero se queda invertido y rindiendo, y la cuenta de arriba lo tiene en cuenta. |
| El pago no se mueve. Con tasa fija, la cuota de hipoteca es la misma dentro de diez años. La renta, no: sube todos los años, y en algunas zonas ha subido entre un 20 % y un 50 %. | No asumes el riesgo de precio. Si el mercado cae, al inquilino no le pasa nada. Al dueño le pasa, y si además tiene que vender en ese momento, lo materializa. |
| Deducciones que aquí no contamos. Los intereses de la hipoteca y el impuesto a la propiedad pueden bajar tu declaración. Depende de si detallas deducciones, así que no lo metemos en la cuenta — pero juega a favor de comprar. | Ninguna atadura a una zona. Cambio de trabajo, de colegio o de ciudad sin una operación inmobiliaria de por medio. |
| Refinanciar si baja la tasa. Tampoco está en la cuenta. Quien compró al 7 % y refinancia al 5 % baja su cuota para siempre; el inquilino no tiene esa palanca. | Puedes invertir en otra cosa. El dinero de la inicial en otro activo, si crees que te va a rendir más que una casa. |
La cifra que casi nadie mira: el retorno sobre lo que pusiste
En el caso real que analizamos en el podcast: 36.000 dólares de efectivo para cerrar una casa de 450.000. A diez años, después de pagarle al banco y descontar los gastos de venta, quedaban 246.000 dólares. Sobre los 36.000 que puso, eso es un retorno del 685 %.
Es el número que aparece arriba, en la línea que dice «sobre X que pusiste». Mueve la inicial en la calculadora y míralo: cuanta menos inicial pones, mayor es el retorno porcentual — y mayor es también la cuota y el riesgo. Las dos cosas van juntas y conviene verlas juntas.
La variable que manda no es la tasa
Prueba a mover el horizonte dejando todo lo demás igual. Después mueve la tasa un punto entero. El primer cambio mueve el resultado mucho más que el segundo, y sin embargo la conversación siempre va de tasas.
Lo segundo que más manda es la revalorización, y ahí conviene ser honesto: nadie la conoce. El 5 % que viene puesto sale de lo que ha hecho Florida estos años, no de una promesa. Bájalo al 3 % y mira si tu decisión aguanta igual. Si solo funciona suponiendo un 7 %, no es una decisión de vivienda: es una apuesta de mercado.
- Cómo pedir la exención homestead — el ahorro que solo tiene quien compra
- Comprar tu primera propiedad en Florida
- Punto de equilibrio — el año exacto en que se cruzan las dos líneas
¿Y si tu punto de equilibrio sale alto?
No siempre significa no comprar. A veces significa comprar otra cosa, en otro condado o con otra inicial. Lo miramos contigo.
