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Cómo comprar tu primera propiedad en Florida, paso a paso
El recorrido completo, en orden: qué hace falta tener antes de empezar, cuál es el primer paso de verdad, cuánto dinero y cuánto tiempo lleva, quién interviene y quién le paga a cada uno, y qué errores salen caros la primera vez.
Lo que responde esta guía
- ¿Qué necesito tener antes de empezar?
- ¿Cuál es el primer paso de verdad?
- ¿En qué orden van los pasos?
- ¿Cuánto dinero hay que tener además de la inicial?
- ¿Qué papeles me van a pedir?
- ¿Cuánto tarda todo, de principio a fin?
- ¿Quién es quién y quién paga a cada uno?
- ¿Puede el banco rechazar la casa aunque a mí me haya aprobado?
- ¿Qué pasa el día del cierre?
- ¿Qué errores salen más caros la primera vez?
¿Qué necesito tener antes de empezar?
La pregunta que casi todo el mundo hace primero es «¿cuánto dinero necesito?». Es la pregunta equivocada para empezar, porque el dinero es solo una de las cinco cosas y no suele ser la que bloquea. Lo que bloquea, en la mayoría de los casos que se caen, es el ingreso que no se puede documentar o un crédito que nadie miró a tiempo.
El semáforo
| Qué hace falta | Cómo sabes si lo tienes | Si no lo tienes |
|---|---|---|
| Ingreso documentable | Dos años de historia en lo mismo, y que aparezca en papeles | Existen préstamos que miran la cuenta del negocio en vez de la declaración |
| Historial de crédito | Tienes puntaje en Estados Unidos y sabes cuál es | Se construye, y más rápido de lo que parece |
| Dinero disponible | La inicial, más un 2–5 % del precio en costos de cierre, más la tasación y la inspección | Hay programas de ayuda, y la inicial del 20 % es un mito |
| Papeles | Dos años de declaraciones y dos meses de estados de cuenta | Se piden y se esperan; es lo que más retrasa un expediente |
| Estatus migratorio | Ciudadano, residente, visa, ITIN — o ninguno de los anteriores | Sin residencia también se compra, por otra vía y con otra inicial |
Fíjate en que la columna de la derecha nunca dice «entonces no puedes». Dice «entonces el camino es otro». Esa es la diferencia entre no calificar y no calificar todavía, o no calificar para ese producto. Cuánto tarda cada arreglo está en la guía de cómo llegar a calificar.
¿Cuál es el primer paso de verdad?
Casi todo el mundo empieza al revés: mira portales, se enamora de una casa y después averigua si puede pagarla. De ahí salen las dos frustraciones más comunes de un primer comprador: descubrir que el presupuesto real era la mitad, o perder la casa frente a alguien que sí llegó con la carta en la mano.
Y hay dos matices que casi nadie menciona. El primero: preaprobarte no te obliga a comprar. Es información. Puedes preaprobarte, entender tu número y tomarte seis meses. Lo que no puedes es negociar sin él. Qué es exactamente la preaprobación, en qué se diferencia de la precalificación y qué te van a preguntar está en la guía de financiamiento.
Y aunque más adelante, ya con el préstamo en marcha, algún prestamista sí haga la consulta formal: las consultas de hipoteca hechas en una ventana corta —45 días en el sistema FICO, 14 en VantageScore— cuentan como una sola. El sistema está hecho para que puedas comparar prestamistas sin castigo.
Desde 2024, el primer paso son dos
Hay una segunda pieza que cambió hace poco y que sorprende a todo el mundo. Desde el 17 de agosto de 2024, por el acuerdo de la Asociación Nacional de Realtors, un agente tiene que firmar contigo un acuerdo por escrito antes de enseñarte la primera casa —presencial o por video—, y ese acuerdo debe decir de forma expresa cuánto cobra y cómo se calcula.
¿En qué orden van los pasos?
El recorrido completo
| # | Paso | Quién actúa | Dónde está explicado |
|---|---|---|---|
| 1 | Preaprobación | Tú y el prestamista | Financiamiento |
| 2 | Acuerdo por escrito con el agente | Tú y el agente | Pregunta 2 |
| 3 | Elegir zona | Tú y el agente, con datos | Dónde comprar |
| 4 | Ver propiedades | Tú y el agente | — |
| 5 | Oferta y contrato | El agente negocia | Leer el mercado |
| 6 | Depósito de buena fe a escrow | Tú y la compañía de título | Pregunta 4 |
| 7 | Inspección | Tú pagas, el inspector revisa | Pregunta 8 |
| 8 | Tasación y estudio del título | El banco los ordena | Pregunta 8 |
| 9 | Aprobación final del préstamo | El prestamista | Calificar |
| 10 | Cierre y llaves | Todos | Pregunta 9 |
Los pasos 1 a 4 los marcas tú y pueden durar una semana o dos años: nadie te apura. A partir del 5 manda el contrato, y ahí los plazos son cortos, con fecha y con consecuencias — están todos, día por día, en la pregunta 6.
¿Cuánto dinero hay que tener además de la inicial?
Este es el punto donde más gente se queda corta, y no por falta de ahorro sino por mala cuenta: se presupuesta la inicial y se olvida el resto. Sobre una casa de 400.000 dólares, esto es lo que hay que tener disponible y cuándo.
| Partida | Sobre 400.000 $ | Cuándo | ¿Vuelve? |
|---|---|---|---|
| Depósito de buena fe earnest money | 4.000 – 12.000 $ | Con la oferta, o 3 días tras el contrato | sí, se aplica al cierre |
| Depósito adicional, si se pacta | variable | 10 días tras el contrato | sí, se aplica al cierre |
| Inspección de la casa | 300 – 500 $ | Dentro del plazo de inspección | no |
| Tasación | 300 – 500 $ | Al ordenarla el banco | no |
| Costos de cierre | 8.000 – 20.000 $ | El día del cierre | no |
| Reservas | 0 – 6 cuotas | No se pagan: se demuestran | es tuyo, sigue en tu cuenta |
Los plazos del depósito son los que trae por defecto el contrato estándar de Florida cuando la casilla se deja en blanco. Los costos de cierre están desglosados partida por partida en la guía de financiamiento.
- Obligatorio siempre: el depósito en el plazo que fije el contrato, y los costos de cierre.
- Obligatorio si hay préstamo: la tasación. La ordena el banco y la pagas tú.
- Renunciable solo si pagas al contado: la inspección de la casa. Con financiamiento no te la ahorras: el banco exige que asegures la casa, y para emitir la póliza la aseguradora pide la inspección de cuatro puntos —obligatoria a partir de los 20 años de antigüedad— y valora la de mitigación de vientos, las dos que se explican aquí debajo. Al contado sí puedes renunciar a todo, y es el ahorro más caro de esta lista.
- Solo si se pactó: el depósito adicional. Muchas ofertas no lo llevan.
- Depende del préstamo: las reservas. No se pagan y no se piden siempre — ver más abajo.
Las reservas: no siempre se piden
Aquí es donde más se asusta la gente sin motivo. Las reservas son dinero que no pagas: solo demuestras que lo tienes después de cerrar, medido en cuotas mensuales completas —capital, interés, impuesto y seguro—. Y no se piden en todos los casos: dependen del programa de préstamo y, sobre todo, de para qué compras.
| Qué compras | Reservas mínimas |
|---|---|
| La casa donde vas a vivir, de una unidad | a menudo ninguna |
| Segunda vivienda | 2 cuotas |
| Edificio de 2 a 4 unidades donde vas a vivir | 6 cuotas |
| Propiedad de inversión | 6 cuotas |
Mínimos de Fannie Mae para préstamo convencional. FHA, VA y USDA tienen sus propias reglas, y un expediente revisado a mano puede pedir más que uno aprobado por el sistema automático. La cifra de tu caso la da tu prestamista.
Si compras para vivir, lo más probable es que este apartado no te afecte. Donde sí aprieta es en inversión — y ahí hay un recargo que sorprende a quien ya tiene propiedades: por cada otro inmueble financiado que tengas, se suma un 2 % del saldo pendiente de ese préstamo a las reservas exigidas. El dinero de la jubilación cuenta, pero no entero: se computa una parte del saldo, porque sacarlo antes de tiempo tiene penalización.
¿Qué papeles me van a pedir?
Reunir esto antes de la primera llamada te ahorra semanas. Es la parte más aburrida del proceso y la que más lo retrasa: casi ningún expediente se cae por los papeles, pero muchísimos se alargan por ellos.
| Si eres asalariado (W-2) | Si trabajas por tu cuenta (1099) |
|---|---|
| Talonarios de pago recientes | Dos declaraciones de impuestos completas |
| W-2 de los dos últimos años | Estados de cuenta del negocio |
| Estados de cuenta bancarios | Balance general y estado de ganancias y pérdidas |
| Historial de alquiler | Carta del contador y licencias de trabajo |
| Los dos: 24 meses de actividad continua, identificación, y documentación de otros ingresos estables —comisiones, bonos, renta— si los cuentas | |
Si trabajas por tu cuenta hay un detalle más, y es el que más aprobaciones bloquea: el prestamista mira tu ingreso después de deducciones. Deducir con agresividad te baja los impuestos y te baja la hipoteca que te aprueban. Esa conversación va con tu contador antes de presentar la declaración, y está desarrollada en la guía de cómo llegar a calificar.
¿Cuánto tarda todo, de principio a fin?
Conviene separar las dos mitades, porque se confunden todo el rato. La primera puede durar un mes o dos años. La segunda es corta y bastante predecible, y va más rápido que hace un año: la media era de 37,3 días.
| Fase | Cuánto lleva | De qué depende |
|---|---|---|
| Preparar el crédito, si hace falta | 1 mes – 3 años | De qué haya que arreglar |
| Preaprobación | un par de horas | De que tengas los papeles a mano |
| Buscar y ofertar | semanas o meses | Del inventario de tu zona y tu presupuesto |
| De la solicitud a fijar la tasa | 11 días | De ti y del prestamista |
| De fijar la tasa al cierre | 26 días | Tasación, título y aprobación final |
| Al contado, sin hipoteca | 2 – 3 semanas | Solo del estudio de título |
Medias nacionales de marzo de 2026 sobre préstamos de compra. Los préstamos con garantía del Estado —FHA, VA, USDA— suelen ir por encima porque añaden requisitos sobre la propiedad. Un expediente con sorpresas pasa de 60 días.
El reloj del contrato, que es el que de verdad manda
Una vez firmado, los plazos no los pone el banco: los pone el contrato. Estos son los que trae por defecto el formulario estándar de Florida cuando la casilla se deja en blanco, contados en días naturales desde la fecha de vigencia — cuentan sábados, domingos y festivos.
| Día | Qué vence | Qué pasa si se te pasa |
|---|---|---|
| 3 | Entregar el depósito inicial | Incumplimiento; el vendedor puede quedarse con lo depositado |
| 5 | Presentar la solicitud del préstamo | Pierdes la protección de la contingencia de financiamiento |
| 10 | Depósito adicional, si se pactó | Incumplimiento |
| 15 | Fin del plazo de inspección | Se acabó el derecho a cancelar por el estado de la casa |
| 30 | Aprobación del préstamo por escrito | Hay que pedir prórroga o arriesgar el depósito |
| –15 | Compromiso de título, 15 días antes del cierre | Se retrasa el cierre |
Valores por defecto del contrato «AS IS» de Florida Realtors y el Colegio de Abogados de Florida, para cuando la casilla se deja en blanco. Todos son negociables y se rellenan al hacer la oferta.
¿Quién es quién y quién paga a cada uno?
| Quién | Qué hace | Quién le paga | Cuánto |
|---|---|---|---|
| Tu agente | Busca, negocia y lleva los plazos | Lo que diga tu acuerdo escrito; a menudo lo cubre el vendedor | se negocia |
| Prestamista | Preaprueba, tramita y aprueba el préstamo | Tú, dentro de los costos de cierre | va en el cierre |
| Compañía de título | Custodia el depósito, estudia el título y cierra | Según el condado ver abajo | va en el cierre |
| Tasador | Dice cuánto vale la casa, para el banco | Tú, pero lo contrata el banco | 300 – 500 $ |
| Inspector | Dice en qué estado está, para ti | Tú, directamente y por adelantado | 300 – 500 $ |
La trampa local: el seguro de título
Esto no lo decide la costumbre, lo decide una casilla del contrato. El formulario estándar de Florida ofrece tres opciones y hay que marcar una: que el vendedor elija la compañía de cierre y pague la póliza del propietario; que la elija y la pague el comprador; o repartirlo. Lo que hace la costumbre del condado es decidir qué casilla se marca por defecto.
Y en el sur de Florida la costumbre va al revés que en el resto del estado: en Miami-Dade, Broward, Sarasota y Collier la paga el comprador; en el resto, el vendedor. Es decir, justo donde compra la mayoría de nuestros clientes, la paga el que compra. Es negociable — pero solo si alguien lo negocia.
Y hay un descuento que casi nadie pide: si el vendedor tiene una póliza de menos de tres años, se aplica la tarifa de reemisión —3,30 $ y 3,00 $ por cada 1.000— y esa misma casa paga 1.230 $. Son 845 $ por hacer una pregunta: «¿cuándo compró usted?».
Los impuestos del cierre: quién paga cada uno
Aquí el contrato es explícito, y el reparto no es intuitivo. Los sellos de la escritura los paga por costumbre el vendedor; los del préstamo los paga el comprador, y el contrato lo dice con todas las letras: «impuestos y tasas de registro sobre pagarés e hipotecas» está en la lista de costos del comprador.
| Impuesto | Tarifa | Quién lo paga | Sobre 400.000 $ / préstamo de 320.000 $ |
|---|---|---|---|
| Sellos de la escritura, fuera de Miami-Dade | 0,70 $ / 100 $ | Vendedor, por costumbre | 2.800 $ |
| Sellos de la escritura en Miami-Dade, casa unifamiliar | 0,60 $ / 100 $ | Vendedor, por costumbre | 2.400 $ |
| Ídem, si NO es unifamiliar condominio, dúplex | 0,60 + 0,45 $ / 100 $ | Vendedor, por costumbre | 4.200 $ |
| Sellos del pagaré | 0,35 $ / 100 $ | Comprador | 1.120 $ |
| Impuesto intangible sobre la hipoteca | 0,2 % | Comprador | 640 $ |
Tarifas del Departamento de Ingresos de Florida. El recargo de Miami-Dade no se aplica cuando lo que se transmite es solo una vivienda unifamiliar: por eso un condominio y una casa del mismo precio no pagan lo mismo —en este ejemplo, 1.800 $ de diferencia.
Dos matices sobre el tasador y el inspector, porque se confunden a diario: la tasación protege al banco de prestarte más de lo que vale la casa; la inspección te protege a ti de comprar un problema. Son personas distintas, informes distintos y momentos distintos. Y la inspección es voluntaria — pero renunciar a ella para que tu oferta parezca más atractiva es la forma más cara de ganar una casa.
¿Puede el banco rechazar la casa aunque a mí me haya aprobado?
Es la sorpresa clásica del primer comprador: con la carta de preaprobación en la mano, se da por hecho que el préstamo está hecho. Pero el préstamo tiene dos mitades, y la segunda es la casa. El banco va a poner esa propiedad como garantía, así que la mira con sus propios criterios.
Las tres razones por las que se cae una propiedad
| Motivo | Qué pasa | Qué se puede hacer |
|---|---|---|
| La tasación sale baja | El banco presta sobre el valor tasado, no sobre lo que ofreciste | Renegociar el precio, poner tú la diferencia, o retirarte |
| Estado o permisos | Daño estructural, techo al final de su vida, obras sin permiso o infracciones abiertas en el condado | Que el vendedor lo arregle antes del cierre, o cambiar de producto |
| El edificio, si es condominio | La asociación no cumple los requisitos y el préstamo convencional no entra | Buscar financiamiento fuera de la vía convencional, u otro edificio |
Los condominios, en 2026, van aparte
Este es el punto que más ha cambiado y el que más afecta a quien compra en Florida, donde el condominio suele ser la puerta de entrada. Sobre el edificio caen ahora dos filtros a la vez, y son independientes: el que puso Florida después del derrumbe de Surfside, y el que ponen Fannie Mae y Freddie Mac para dar préstamo.
Lo que exige Florida al edificio
- Inspección de hito. Los edificios de tres plantas habitables o más tienen que pasar una inspección estructural al cumplir 30 años, y repetirla cada 10. Si el edificio ya los tenía cumplidos antes de julio de 2022, el plazo venció el 31 de diciembre de 2024.
- Estudio de reservas estructurales. Los mismos edificios tienen que encargar un estudio sobre ocho componentes —techo, estructura, protección contra incendios, plomería, electricidad, impermeabilización, ventanas y puertas, y cualquier partida de más de 25.000 dólares que afecte a los anteriores—.
- Y desde el 1 de enero de 2026, esas reservas hay que financiarlas. Las asociaciones que durante años votaban renunciar a ellas ya no pueden.
Lo que exigen Fannie Mae y Freddie Mac para prestar
- Al menos el 15 % del presupuesto anual destinado a reservas, frente al 10 % anterior. Por debajo de ahí, el edificio queda fuera del préstamo convencional.
- Un deducible por unidad de más de 50.000 dólares en el seguro del edificio deja fuera al proyecto, a partir del 1 de julio de 2026.
- Desaparece la revisión abreviada: desde el 3 de agosto de 2026 las solicitudes van por revisión completa. A cambio se retiran restricciones que castigaban específicamente a Florida.
- Litigios por seguridad, reparaciones críticas sin resolver o más de un tercio del edificio en uso comercial son, en la práctica, insalvables.
¿Qué pasa el día del cierre?
La cuenta atrás
| Cuándo | Qué pasa | Qué tienes que hacer tú |
|---|---|---|
| 3 días hábiles antes | Recibes el Closing Disclosure, el resumen final del préstamo y de todos los costos | Compararlo con la estimación inicial, línea por línea, y preguntar por cada diferencia |
| El día antes, o esa mañana | Recorrido final por la propiedad, a la hora que elijas tú | Comprobar que todo lo que se incluía sigue ahí y que la casa está como se pactó |
| El día | Firma de escritura y del préstamo; el dinero ya está en la cuenta de la compañía de título | Llevar identificación. El dinero se envía antes, nunca ese mismo día a última hora |
Los tres días hábiles del Closing Disclosure son una obligación federal, no una cortesía del banco. Si cambia el tipo de préstamo, sube la tasa efectiva o aparece una penalización por pago anticipado, el plazo vuelve a empezar. El derecho al recorrido final lo da el propio contrato, y la hora la eliges tú.
Sobre lo que se firma: son muchas hojas y casi todas son el préstamo. Las dos que importan son la nota —lo que prometes pagar— y la escritura —lo que pasa a ser tuyo—. Tienes derecho a leerlas y a que te expliquen cualquier línea; y si algo no cuadra con lo que decía el resumen de tres días antes, ese es el momento de decirlo, no después.
¿Qué errores salen más caros la primera vez?
| El error | Lo que cuesta | Dónde está la respuesta |
|---|---|---|
| Ver casas antes de preaprobarte | Meses perdidos, y perder la casa buena frente a quien sí llegó preparado | Pregunta 2 |
| Presupuestar solo la cuota | Seguro, impuesto, HOA y CDD pueden sumar más de mil dólares al mes | Gastos mensuales |
| Renunciar a la inspección | Un techo o una instalación eléctrica: miles de dólares que ya no negocias | Pregunta 8 |
| Elegir agente por cercanía | La zona equivocada, o una negociación que nadie llevó | Pregunta 7 |
| Mover dinero o deudas antes de firmar | Una aprobación que se cae la semana del cierre | Calificar |
| Comprar con la emoción | Pagar de más por lo que impresiona en la visita y renta peor | Rentabilidad |
Hay un séptimo que merece nombre propio porque es el más silencioso: esperar el momento perfecto. Esperar a que bajen las tasas, a que bajen los precios, a tener el 20 %. Mientras tanto pasan los años y se paga renta. La pregunta útil no es «¿es este el mejor momento del mercado?», sino «¿me cuadran los números hoy, con estas tasas y estos precios?». Esa segunda pregunta sí tiene respuesta, y se responde con una cuenta.
¿Empezamos por el paso uno?
En una llamada de 30 minutos vemos cuál de las cinco cosas te falta, te decimos tu presupuesto real y te damos el calendario de tu operación. Sin compromiso: mucha gente descubre que ya está lista y no lo sabía.
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