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Impuestos al vender una propiedad en Florida siendo extranjero
El 15 % que retienen el día del cierre, cómo conseguir que retengan menos y los 60.000 dólares del impuesto sucesorio. Con las cifras de 2026 y la fuente de cada una.
Lo que responde esta guía
- ¿Qué me retienen el día del cierre?
- ¿Cómo consigo que retengan menos?
- ¿Cuánto debo de verdad, y cuándo me devuelven el resto?
- ¿Puedo aplazar el impuesto con un 1031 siendo extranjero?
- Si el dueño muere: los 60.000 dólares que casi nadie sabe
- ¿A nombre de quién conviene tener la propiedad?
- ¿Y el estado de Florida? Lo que sí se paga aquí
- ¿Y si paso aquí media vida? Cuándo dejas de ser extranjero
- Qué empezar hoy, y en qué orden
¿Qué me retienen el día del cierre?
Se llama FIRPTA y se aplica cuando el vendedor es una persona extranjera. No es opcional ni negociable entre las partes: el obligado a retener es el comprador, y si no retiene responde él ante el IRS. Por eso lo va a hacer, y por eso no sirve de nada pedírselo.
| Precio de venta | Si el comprador va a vivir ahí | Si no |
|---|---|---|
| Hasta 300.000 $ | 0 % | 15 % |
| De 300.001 a 1.000.000 $ | 10 % | 15 % |
| Más de 1.000.000 $ | 15 % | 15 % |
«Que va a vivir ahí» no es una cortesía: tiene definición. El comprador tiene que tener planes concretos de residir en la propiedad al menos el 50 % de los días que se use, en cada uno de los dos primeros periodos de doce meses tras la compra. Es un compromiso suyo, por escrito, y por eso no siempre lo acepta.
IRS, «FIRPTA withholding», y sección 324(b) de la ley PATH, que fijó el tramo del 10 % para operaciones posteriores al 16 de febrero de 2016.
¿Cómo consigo que retengan menos?
El orden importa más que el trámite, y es donde se pierde el dinero. Un cierre normal en Florida va de treinta a cuarenta y cinco días. Si el 8288-B se presenta cuando ya hay contrato firmado, el certificado no llega a tiempo, el cierre no se detiene por eso y la retención sale al 15 %. No se pierde el dinero, pero se queda parado hasta la declaración del año siguiente.
| Cuándo lo empiezas | Qué pasa el día del cierre |
|---|---|
| Al listar la propiedad | El certificado suele llegar a tiempo: retienen tu impuesto real |
| Al firmar el contrato | Llega tarde: retienen el 15 % y esperas a la declaración |
| No se pide | 15 % siempre, aunque hayas vendido con pérdida |
¿Cuánto debo de verdad, y cuándo me devuelven el resto?
El ejemplo, con una casa de 600.000 dólares comprada en 480.000:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 600.000 $ |
| Lo que pagaste, más mejoras y gastos de venta | 520.000 $ |
| Tu ganancia | 80.000 $ |
| Impuesto real, al 15 % | 12.000 $ |
| Lo que retuvieron el día del cierre | 90.000 $ |
| Lo que te sobra ahí, esperando | 78.000 $ |
Setenta y ocho mil dólares tuyos parados un año no son un detalle administrativo: es la diferencia entre poder reinvertir en la próxima operación o no. Por eso la sección anterior va antes que esta.
Tipos de ganancia de capital a largo plazo de 2026: Procedimiento Administrativo 2025-32 del IRS. La venta de un inmueble en EE.UU. por un no residente tributa como renta efectivamente conectada y se declara en el formulario 1040-NR, donde la retención FIRPTA se acredita como pago a cuenta.
¿Puedo aplazar el impuesto con un 1031 siendo extranjero?
| Plazo | Desde cuándo | Qué hay que hacer |
|---|---|---|
| 45 días | Del cierre de la que vendes | Identificar por escrito la propiedad de reemplazo |
| 180 días | Del mismo cierre | Cerrar la compra de la de reemplazo |
Ahí está el nudo que a un vendedor americano no se le presenta: en un 1031 el dinero no pasa por tus manos, va a un intermediario cualificado. Si de ese dinero se descuenta un 15 % camino del IRS, el importe reinvertido baja y el intercambio deja de cubrir la ganancia. Por eso, siendo extranjero, el 8288-B y el 1031 se preparan a la vez y desde el principio.
IRS, «Like-kind exchanges — Real estate tax tips». Desde 2018 la sección 1031 solo aplica a bienes inmuebles mantenidos para negocio o inversión.
Si el dueño muere: los 60.000 dólares que casi nadie sabe
Es la diferencia más grande de toda esta guía y la que menos se habla, porque no aparece el día del cierre: aparece cuando ya no está quien podía arreglarlo.
| Quién era el dueño | Pasa sin impuesto | Sobre el resto |
|---|---|---|
| Ciudadano o residente de EE.UU. (2026) | 15.000.000 $ | Hasta el 40 % |
| Extranjero no residente | 60.000 $ | Hasta el 40 % |
Con una casa de 600.000 dólares a nombre de una persona extranjera, la base gravable no son 600.000 menos deudas y gastos hasta cero: son esos 600.000 menos 60.000. El albacea tiene que presentar el formulario 706-NA, y el plazo es de nueve meses desde el fallecimiento. Hasta que eso no se resuelve, la propiedad no se transfiere limpia.
IRS, «Some nonresidents with U.S. assets must file estate tax returns»: se presenta el 706-NA cuando el valor de los bienes situados en EE.UU. supera los 60.000 dólares. Exclusión de 2026 para ciudadanos y residentes: Procedimiento Administrativo 2025-32, tras la ley pública 119-21.
¿A nombre de quién conviene tener la propiedad?
Estas son las cuatro que vas a oír, con lo que cada una resuelve de verdad:
| Cómo se tiene | Qué resuelve | Qué no |
|---|---|---|
| A nombre personal | Lo más simple y lo más barato de operar. Tipos de ganancia preferentes al vender | Deja la casa expuesta al impuesto sucesorio desde los 60.000 $ |
| LLC de un solo miembro | Ordena la propiedad y ayuda en responsabilidad civil | Para el IRS es transparente: no suele resolver el impuesto sucesorio |
| Sociedad extranjera | Es la estructura que sí saca la casa del alcance del impuesto sucesorio | Paga a tipos de sociedad, pierde el tipo preferente y añade su propia declaración |
| Fideicomiso (trust) | Evita el proceso sucesorio de Florida y ordena a quién pasa | Que evite el probate no significa que evite el impuesto: depende de cómo esté redactado |
La decisión no es inmobiliaria, es fiscal y legal, y se toma antes de comprar o en un momento tranquilo — nunca con un contrato firmado encima de la mesa, porque cambiar el titular justo antes de vender tiene sus propias consecuencias. Nosotros no la tomamos: te decimos qué hay que preguntarle a un abogado fiscalista y te ponemos delante de uno.
¿Y el estado de Florida? Lo que sí se paga aquí
| Quién cobra | Sobre qué | Cuándo |
|---|---|---|
| El IRS | La ganancia | Con tu 1040-NR, al año siguiente |
| El IRS, por adelantado | El precio: retención FIRPTA | El día del cierre |
| El estado de Florida | Nada sobre la ganancia | — |
| El condado, al cerrar | Timbre sobre la escritura: 0,70 por cada 100 dólares del precio (0,60 en Miami-Dade, unifamiliar) | El día del cierre, lo paga el vendedor |
Florida no grava la renta de las personas físicas por su propia constitución —artículo VII, sección 5—. Los timbres sobre la escritura están desglosados en la guía de gastos de cierre.
¿Y si paso aquí media vida? Cuándo dejas de ser extranjero
Es una cuenta que sorprende a mucha gente que viene cuatro meses al año: 120 días este año, 120 el anterior y 120 el previo suman 200 en la fórmula, y pasan del umbral. Si esa es tu situación, ni te retienen FIRPTA ni declaras en el 1040-NR: te toca la exención de 250.000 y 500.000 dólares como a cualquier otro residente fiscal.
IRS, «Substantial Presence Test». Hay excepciones —el vínculo más estrecho con otro país, ciertos tipos de visa— y quien las aplica es tu contador, no nosotros.
- Impuestos al vender tu casa en Florida siendo residente — la exención de 250.000 y 500.000 dólares, cómo se calcula la ganancia y qué pasa si la alquilaste
Qué empezar hoy, y en qué orden
| Cuándo | Qué | Por qué en ese momento |
|---|---|---|
| Antes de listar | Comprobar que todos los titulares tienen ITIN | Sin ITIN no hay certificado de retención, y sacarlo tarda |
| Al listar | Presentar el 8288-B | El IRS tarda unos 90 días y el cierre no espera |
| Al listar | Reunir facturas de mejoras y el cierre de compra | Bajan la ganancia, y sin papel no cuentan |
| Si es de inversión | Decidir el 1031 antes de firmar | Los 45 días corren desde el cierre, no desde que lo pienses |
| Cuando no haya prisa | Revisar a nombre de quién está la propiedad | El impuesto sucesorio no se arregla después |
¿Vendes siendo extranjero? Lo que se decide hoy es cuánto dinero se queda parado un año
Con la fecha de compra, lo que pagaste, las mejoras y el precio al que saldrías, sale la cifra de lo que te retendrían y la de lo que de verdad debes. Y te decimos qué hay que empezar esta semana para que esas dos cifras se parezcan.
