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Impuestos al vender una casa en Florida
Cuánto se queda el IRS, cuánto puedes no pagar y el 15 % que retienen el día del cierre si el dueño es extranjero. Con las cifras de 2026 y la fuente de cada una.
Lo que responde esta guía
- ¿Pago impuestos si vendo mi casa en Florida?
- La exención de 250.000 y 500.000 dólares: quién la tiene
- ¿Cómo se calcula la ganancia? Casi nadie la calcula bien
- Si me paso de la exención, ¿cuánto pago?
- ¿Y si la alquilé? La depreciación se paga aparte, siempre
- Vendo antes de los dos años: la exención parcial
- Soy extranjero: FIRPTA se lleva el 15 % del precio, no de la ganancia
- Heredé la casa: tu punto de partida es el día del fallecimiento
- Es una propiedad de inversión: el intercambio 1031
- ¿Es verdad que van a quitar el impuesto al vender?
¿Pago impuestos si vendo mi casa en Florida?
Aquí se mezclan dos cosas que no tienen nada que ver, y de ahí sale casi toda la confusión. Una es el impuesto sobre la ganancia, que es federal y se paga al año siguiente con la declaración. La otra es lo que se paga el día del cierre, que en Florida sí existe pero no es un impuesto sobre la renta: es un impuesto de timbre sobre la escritura, y se calcula sobre el precio, hayas ganado o perdido.
| Quién cobra | Sobre qué | Cuándo |
|---|---|---|
| El IRS | La ganancia, si pasa de la exención | Con tu declaración, al año siguiente |
| El estado de Florida | Nada sobre la ganancia | — |
| El condado, al cerrar | Timbre sobre la escritura: 0,70 por cada 100 dólares del precio (0,60 en Miami-Dade, unifamiliar) | El día del cierre, lo paga el vendedor |
Florida no grava la renta de las personas físicas por su propia constitución —artículo VII, sección 5—, y eso incluye las ganancias de capital. Los timbres sobre la escritura están desglosados en la guía de gastos de cierre.
La exención de 250.000 y 500.000 dólares: quién la tiene
Los detalles de esos 24 meses son los que deciden muchos casos, y casi ninguno se cuenta bien:
| La regla | Lo que de verdad dice |
|---|---|
| Los 24 meses | No tienen que ser seguidos. Son 730 días sueltos en cualquier punto de los últimos cinco años |
| Si están casados | Basta con que uno sea el dueño, pero los dos tienen que haber vivido ahí los 24 meses |
| Cada cuánto | Una vez cada dos años. Si usaste la exención en otra casa hace menos de dos años, esta no la tienes |
| Si enviudaste | Los 500.000 completos si vendes dentro de los dos años de la muerte de tu cónyuge y no te has vuelto a casar |
IRS, Publicación 523 «Selling Your Home» y Tema 701. Consultadas el 27 de agosto de 2026.
¿Cómo se calcula la ganancia? Casi nadie la calcula bien
Una venta real, con números redondos para que se siga:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta, 2026 | 620.000 $ |
| — Comisión y gastos del vendedor | − 37.000 $ |
| Lo realizado | 583.000 $ |
| Lo que pagaste en 2016 | 320.000 $ |
| + Techo, cocina y ventanas de impacto | + 48.000 $ |
| Tu base ajustada | 368.000 $ |
| Ganancia | 215.000 $ |
| Exención si están casados | 500.000 $ |
| Lo que se paga | 0 $ |
Sin contar las mejoras, esa misma venta habría dado 263.000 de ganancia. Con la exención de casados sigue dando cero, pero declarando solo la diferencia son 13.000 dólares que pasan de estar exentos a tributar.
Y no todo lo que se hace en una casa cuenta. La regla del IRS separa mejora de reparación:
| Sube tu base (mejora) | No la sube (reparación o mantenimiento) |
|---|---|
| Techo nuevo, ventanas de impacto, aire acondicionado | Pintar, arreglar una gotera, cambiar una junta |
| Ampliar: cuarto, baño, garaje, terraza | Limpiar, cambiar bombillas, mantener el jardín |
| Cocina nueva, electrodomésticos empotrados | Un electrodoméstico suelto que te llevas |
| Cerca, entrada, paisajismo, plomería, séptico | Una mejora que ya quitaste y no está en la casa |
IRS, Publicación 523: gastos de venta que reducen lo realizado, y mejoras que suman a la base.
Si me paso de la exención, ¿cuánto pago?
Estas son las cifras de 2026, ya ajustadas por inflación:
| Cómo declaras | Pagas 0 % hasta | 15 % hasta | Por encima |
|---|---|---|---|
| Casados en conjunta | 98.900 $ | 613.700 $ | 20 % |
| Soltero | 49.450 $ | 545.500 $ | 20 % |
| Cabeza de familia | 66.200 $ | 579.600 $ | 20 % |
| Casados por separado | 49.450 $ | 306.850 $ | 20 % |
IRS, Procedimiento Administrativo 2025-32, sección 3.03, para los años fiscales que empiezan en 2026. El 3,8 % es el impuesto sobre la renta neta de inversión, con umbrales de 200.000 (soltero), 250.000 (conjunta) y 125.000 (casados por separado), que no se ajustan por inflación.
¿Y si la alquilé? La depreciación se paga aparte, siempre
Si viviste en la casa, luego la alquilaste cuatro años y en ese tiempo depreciaste 38.000 dólares, esos 38.000 salen de la exención y tributan por su cuenta: hasta 9.500 dólares de impuesto en una venta que por lo demás no pagaba nada.
Y hay una segunda regla que muerde en el mismo caso, el uso no cualificado: cualquier periodo posterior a 2008 en el que la casa no fue tu residencia principal reparte la ganancia en proporción, y esa parte tampoco se puede excluir. No cuenta como uso no cualificado el tiempo anterior a 2009, ni las ausencias por servicio militar o exterior, ni la estancia en un centro de cuidados si antes cumpliste doce meses viviendo ahí.
| Qué pasó con la casa | Cómo tributa al vender |
|---|---|
| Siempre fue tu residencia principal | Ganancia exenta hasta 250.000 o 500.000 |
| La alquilaste y depreciaste | La depreciación, aparte, hasta el 25 %. El resto, exento |
| Años sin ser tu residencia después de 2008 | La ganancia se reparte en proporción; esa parte no se excluye |
| Fue siempre de inversión | No hay exención. Ver la sección novena |
IRS, Publicación 523 y Reglamento 1.121-1(d) para la depreciación posterior al 6 de mayo de 1997; sección 121(b)(5) del código para el uso no cualificado; Tema 409 para el tope del 25 % sobre la ganancia no recapturada de la sección 1250.
Vendo antes de los dos años: la exención parcial
| Motivo | Qué acepta el IRS |
|---|---|
| Trabajo | Un empleo nuevo o un traslado que quede a 50 millas o más que el anterior |
| Salud | Tratar una enfermedad, tuya o de un familiar, o mudarte para cuidar a alguien |
| Imprevistos | Divorcio, fallecimiento, desempleo, un parto múltiple, un siniestro que destruye la casa, o quedarte sin poder cubrir lo básico |
Lo que toca es proporcional a lo que sí cumpliste. Con 14 meses de los 24 y declarando solo, la exención no es de 250.000 sino de 145.833 — catorce veinticuatroavos. Sigue siendo, en la mayoría de los casos, más que suficiente.
IRS, Publicación 523, «Does Your Home Qualify for a Partial Exclusion of Gain».
Soy extranjero: FIRPTA se lleva el 15 % del precio, no de la ganancia
Se llama FIRPTA y se aplica cuando el vendedor es una persona extranjera. No es opcional ni negociable entre las partes: el obligado a retener es el comprador, así que lo va a hacer.
| Precio de venta | Si el comprador va a vivir ahí | Si no |
|---|---|---|
| Hasta 300.000 $ | 0 % | 15 % |
| De 300.001 a 1.000.000 $ | 10 % | 15 % |
| Más de 1.000.000 $ | 15 % | 15 % |
«Que va a vivir ahí» no es una cortesía: tiene definición. El comprador tiene que tener planes concretos de residir en la propiedad al menos el 50 % de los días que se use, en cada uno de los dos primeros periodos de doce meses tras la compra. Es un compromiso suyo, por escrito, y por eso no siempre lo acepta.
IRS, «FIRPTA withholding», y sección 324(b) de la ley PATH, que fijó el tramo del 10 % para dispositivos posteriores al 16 de febrero de 2016.
1. Pedirlo antes del cierre. Con el formulario 8288-B se solicita un certificado de retención: le enseñas al IRS cuál es tu impuesto real y autoriza retener menos. El IRS responde normalmente en 90 días, así que esto se empieza cuando se pone la casa a la venta, no cuando ya hay contrato.
2. Esperar a la declaración. Recuperas la diferencia al presentar tu declaración del año siguiente. Funciona, pero es dinero tuyo parado durante meses.
Heredé la casa: tu punto de partida es el día del fallecimiento
El caso típico, con números reales de Florida:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Lo que pagaron tus padres en 1998 | 90.000 $ |
| Lo que valía el día del fallecimiento | 480.000 $ |
| Tu base (no los 90.000) | 480.000 $ |
| La vendes por | 495.000 $ |
| Tu ganancia | 15.000 $ |
Sin esta regla la ganancia habría sido de 405.000 dólares. El heredero no paga por la revalorización de toda la vida del difunto: solo por lo que suba desde el fallecimiento.
IRS, Publicación 551 «Basis of Assets»: la base de un bien heredado es su valor de mercado en la fecha del fallecimiento, o el de la fecha alternativa de valoración si el representante del caudal opta por ella.
Es una propiedad de inversión: el intercambio 1031
| Plazo | Desde cuándo | Qué hay que hacer |
|---|---|---|
| 45 días | Del cierre de la que vendes | Identificar por escrito la propiedad de reemplazo |
| 180 días | Del mismo cierre | Cerrar la compra de la de reemplazo |
IRS, «Like-kind exchanges — Real estate tax tips». Desde 2018 la sección 1031 solo aplica a bienes inmuebles mantenidos para negocio o inversión.
¿Es verdad que van a quitar el impuesto al vender?
Se habla mucho de esto, así que conviene tener claro qué hay encima de la mesa y en qué estado está:
| Proyecto | Qué propone | Estado |
|---|---|---|
| H.R. 4327, «No Tax on Home Sales Act» | Eliminar del todo el impuesto sobre la venta de la residencia principal | En comisión |
| «More Homes on the Market Act» | Doblar la exención a 500.000 y 1.000.000, y ajustarla por inflación de ahí en adelante | En comisión. Es la bipartidista y la que más opciones tiene |
| «Middle Class Home Tax Elimination Act» | También eliminarlo para la residencia principal | En comisión |
Congress.gov, H.R. 4327 del Congreso 119.º. Situación consultada el 27 de agosto de 2026.
Y qué no hacer con esta información: no retrases una venta esperando una ley que lleva más de un año en comisión. Si los números te salen hoy, te salen hoy. Si mañana cambia la ley, cambia a mejor para quien venda entonces — pero eso no es un plan.
¿Vendes este año? Te decimos qué parte se queda el IRS antes de que decidas
Con tu fecha de compra, lo que pagaste, las mejoras que le hiciste y el precio al que saldrías, sale una cifra bastante clara de si tu venta se pasa o no de la exención. Y si el dueño es extranjero, te decimos qué hay que empezar hoy para que la retención no sea del 15 %.
