Guía · Invierte en Miami Real Estate
Cómo invertir en bienes raíces en Florida
Para quien ya vive en Estados Unidos, tiene crédito e ingresos aquí, y quiere comprar una propiedad que no es para vivir en ella. Qué cambia respecto a comprar tu casa: el dinero que hace falta, el préstamo, los impuestos y las decisiones que se toman antes de firmar.
Lo que responde esta guía
- ¿Cuánto dinero necesito de verdad para mi primera propiedad de inversión?
- ¿En qué se diferencia una hipoteca de inversión de la de tu casa?
- ¿Puedo usar la plusvalía de mi casa para comprar la de inversión?
- ¿La compro a mi nombre o en una LLC?
- ¿Qué impuestos paga lo que produce el alquiler y qué se deduce?
- ¿Qué es un intercambio 1031 y cuándo me conviene?
- ¿Cuántas propiedades de inversión me financia un banco?
- ¿Obra nueva o reventa para invertir?
- ¿Puedo invertir en Florida si vivo en otro estado?
- ¿Por dónde empiezo si es la primera?
- ¿Qué errores salen más caros?
¿Cuánto dinero necesito de verdad para mi primera propiedad de inversión?
La caja completa, partida por partida
Tomamos la misma casa que usa la guía de rentabilidad: 400.000 dólares en Miami-Dade, que se alquila por 2.800 al mes. Con un 25 % de inicial, el préstamo es de 300.000.
| Qué hay que poner | Cuánto |
|---|---|
| Cuota inicial 25 % del precio | 100.000 $ |
| Costos de cierre 3 % del precio; el rango en Florida es 2 % – 5 % | 12.000 $ |
| Reservas 6 meses de cuota, impuesto, seguro y HOA | 21.040 $ |
| Fondo de arranque 1 % del precio, para el primer arreglo | 4.000 $ |
| Total que sale de tu bolsillo | 137.040 $ |
Cuota de 2.095 $/mes sobre 300.000 al 7,49 % a 30 años, más 616 $ de impuesto, 595 $ de seguro y 200 $ de HOA: 3.507 $ al mes de gasto fijo, que es lo que el banco quiere ver seis veces en tu cuenta.
Las dos partidas que casi nadie presupuesta
Las reservas. No es dinero que entregues a nadie: es dinero que tienes que demostrar que tienes después de cerrar. El banco quiere saber que si la propiedad se queda vacía cuatro meses, tú sigues pagando la cuota. Se documentan con extractos bancarios, y también valen cuentas de inversión o de retiro, estas últimas con un descuento sobre su saldo.
El fondo de arranque. Una propiedad de alquiler casi nunca entra en servicio tal como está: pintura, cerraduras, un electrodoméstico, la limpieza entre inquilinos. Si el primer aire acondicionado se va el segundo mes, esa factura no espera a que la propiedad la genere.
¿En qué se diferencia una hipoteca de inversión de la de tu casa?
Para el banco no compras el mismo producto. Cuando alguien tiene problemas, deja de pagar primero la casa que renta y última la casa donde duerme. Ese orden está medido, y todo lo que sigue sale de ahí.
| Tu vivienda | Propiedad de inversión | |
|---|---|---|
| Inicial mínima | 3 % – 5 % convencional, 3,5 % con FHA | 15 % por una unidad, 25 % de dos a cuatro |
| Inicial que piden de verdad en Miami | lo mínimo, con frecuencia | 20 % – 25 %, y no es raro el 30 % |
| Tasa a 30 años fija agosto de 2026 | ≈ 6,74 % | 7,2 % – 7,8 % |
| Reservas después de cerrar | a menudo ninguna | 6 meses de cuota, impuesto, seguro y HOA |
| Puntaje de crédito | desde 620 | 680 – 720 para condiciones razonables |
| FHA, VA, USDA y ayudas estatales | sí | no |
| Exención homestead | sí | no |
| Tope anual de revalorización del avalúo | 3 % | 10 % |
Mínimos de Fannie Mae para propiedad de inversión. Las tasas son de agosto de 2026: la de vivienda es la media a 30 años fija y la de inversión va entre medio punto y un punto por encima, según inicial y puntaje.
Lo que cuesta ese medio punto
| Préstamo de 300.000 a 30 años | Cuota mensual |
|---|---|
| Al 6,74 %, como vivienda | 1.944 $ |
| Al 7,49 %, como inversión | 2.096 $ |
| Diferencia | 152 $/mes |
Son 1.821 dólares al año que salen directamente del cash flow. Por eso la inicial no es solo una barrera de entrada: subirla del 20 % al 25 % suele bajar la tasa, y en una propiedad que se va a quedar veinte años esa decisión pesa más que el precio de compra.
¿Puedo usar la plusvalía de mi casa para comprar la de inversión?
| Vía | Qué pasa con tu hipoteca actual | Cuándo tiene sentido |
|---|---|---|
| HELOC línea de crédito sobre la plusvalía | Se queda intacta. La línea va aparte | Tu tasa actual es baja y solo quieres sacar la inicial. Pagas intereses solo por lo que uses |
| Cash-out refinance refinanciar y retirar efectivo | Se sustituye entera por una nueva, a la tasa de hoy | Tu tasa actual ya es alta, o quieres sacar mucho y consolidar todo en un pago |
| Home equity loan segunda hipoteca a plazo fijo | Se queda intacta. Se añade un segundo pago fijo | Quieres una cantidad concreta, de una vez, con cuota que no se mueve |
Lo que ninguna de las tres cambia: la plusvalía deja de ser un colchón y pasa a ser deuda. Si la propiedad de inversión no rinde, la cuota se paga igual, y la garantía es la casa donde vives. Es una operación buena y muy usada, pero no es dinero gratis.
¿La compro a mi nombre o en una LLC?
Qué protege de verdad
El supuesto es concreto: alguien se resbala en la propiedad que rentas y demanda. Sin LLC, lo que está en juego es todo lo que tienes a tu nombre —tu casa, tus cuentas—. Con LLC, en principio solo lo que hay dentro de la LLC. Eso es lo que compras. No compras ventajas fiscales: una LLC de un solo dueño es transparente para el IRS y declara exactamente igual que si la propiedad estuviera a tu nombre.
| Situación | Qué suele convenir |
|---|---|
| Tu primera propiedad de inversión, financiada | A tu nombre. El préstamo convencional es lo que más dinero te ahorra en esa etapa |
| Segunda y tercera, con patrimonio personal que proteger | Empieza a compensar. Se valora junto al costo del préstamo que pierdes |
| Varias propiedades y estrategias distintas | Una LLC por estrategia: lo que rehabilitas y vendes no comparte riesgo con lo que rentas a largo plazo |
| Compra al contado, sin banco de por medio | La LLC no te cuesta nada en financiamiento. Es el caso más claro |
Lo que cuesta y lo que hay que hacer
- El informe anual de Florida, antes del 1 de mayo: 138,75 dólares. Si se pasa la fecha, la multa es de 400 y no se negocia.
- Los documentos: artículos de constitución, operating agreement y número de identificación fiscal (EIN).
- Cuenta bancaria separada. Es la parte que más se salta y la que más rápido tumba la protección si hay demanda.
- 03:01 · Lo que protege de verdad: tus bienes personales
- 04:24 · Una corporación por estrategia: rehabilitar y rentar no van juntas
- 06:09 · Cuándo no hace falta: tu primera propiedad de inversión
- 09:07 · Varias propiedades bajo un solo LLC: el riesgo
- 17:52 · La alternativa barata: un seguro de responsabilidad civil
- 18:41 · Corporaciones mal hechas: creerte protegido sin estarlo
¿Qué impuestos paga lo que produce el alquiler y qué se deduce?
La depreciación, que es de lo que va todo esto
El IRS asume que un edificio residencial se consume en 27,5 años y te deja restar cada año esa fracción de su valor. Solo del edificio: el terreno no se deprecia, así que primero hay que separar cuánto del precio es suelo y cuánto es construcción.
La cuenta de caja y la cuenta fiscal no son la misma
Tomemos el triplex de Orlando de la guía de rentabilidad: 480.000 dólares, tres unidades a 1.600, financiado al 70 %. En el banco deja 204 dólares al mes. En la declaración:
| Triplex de Orlando, primer año | En el banco | En la declaración |
|---|---|---|
| Renta cobrada | 57.600 $ | 57.600 $ |
| − Gastos de operación impuesto, seguro, administración, mantenimiento, vacancia | −28.327 $ | −28.327 $ |
| − Cuota de la hipoteca 26.825 $ al año | −26.825 $ | — |
| − Intereses de la hipoteca solo los intereses son deducibles, no el capital | — | −23.412 $ |
| − Depreciación 384.000 entre 27,5 años | — | −13.964 $ |
| Resultado | +2.448 $ | −8.103 $ |
Terreno estimado en el 20 % del precio. Los gastos de operación salen del mismo desglose de la guía de rentabilidad. La vacancia, en rigor, no es un gasto deducible sino renta que no se cobra; va restada en las dos columnas para que la comparación se haga sobre la misma base.
Entra dinero y se declara pérdida. No hay truco: la cuota devuelve capital, que es patrimonio y no gasto, mientras la depreciación resta sin salir de la cuenta. Ese es el motivo por el que los bienes raíces tributan distinto a casi cualquier otro ingreso.
Qué se deduce y qué no
| Sí se deduce, el mismo año | No se deduce así |
|---|---|
| Intereses de la hipoteca | El capital de la cuota |
| Impuesto a la propiedad | Tu propio trabajo en la casa |
| Seguro, HOA y CDD | Las mejoras: techo nuevo, cocina nueva, ampliación |
| Administración y comisiones | El terreno |
| Reparaciones y mantenimiento | Los gastos anteriores a ponerla en alquiler |
| Contador, abogado, publicidad, viajes a la propiedad |
La frontera entre reparación y mejora es la que más discusiones da: arreglar el techo es gasto del año, cambiarlo entero es una mejora que se deprecia aparte. Guardar las facturas separadas desde el primer día ahorra esa discusión.
La depreciación acelerada, que hoy vale más que hace dos años
No todo dentro de una casa vive 27,5 años. Los electrodomésticos, los pisos, los muebles y las mejoras exteriores —cercas, pavimento, jardinería— tienen vidas de 5, 7 y 15 años. Un estudio de segregación de costos los separa del edificio para deducirlos mucho antes. Y desde la reforma de 2025 la depreciación adicional del 100 % volvió a ser permanente para lo adquirido después del 19 de enero de 2025: esos componentes se pueden deducir enteros el primer año. El edificio y el terreno no entran.
¿Qué es un intercambio 1031 y cuándo me conviene?
Cuánto dinero mueve, con números
Un dúplex comprado hace diez años en 500.000 dólares que hoy se vende en un millón. Y aquí aparece algo que sorprende a mucha gente: la ganancia que se grava no es de 500.000. Cada año te dedujiste la depreciación, y esa deducción bajó la base fiscal de la propiedad. Diez años a 14.545 dólares dejan la base en 354.545, así que la ganancia contable es de 645.455. Esto es lo que se lleva el IRS si vendes y ya está:
| Vender sin 1031 | Base | Impuesto federal |
|---|---|---|
| Recaptura de la depreciación lo que te dedujiste en 10 años, al 25 % | 145.455 $ | 36.364 $ |
| Ganancia de capital la revalorización real, al 20 % | 500.000 $ | 100.000 $ |
| Total que sale de la operación | 645.455 $ | 136.364 $ |
Tramo del 20 % de ganancia de capital a largo plazo; con ingresos menores puede ser el 15 %. No incluye el impuesto adicional sobre ingresos de inversión ni las comisiones de venta. Florida no cobra impuesto estatal sobre la ganancia.
Con un 1031, esos 136.364 dólares se quedan comprando. Puestos como inicial del 30 %, sostienen 454.000 dólares más de propiedad que si los hubieras entregado a Hacienda. Ahí está todo el asunto: no es un ahorro fiscal, es capital que sigue trabajando. Y es la manera habitual de pasar de un inmueble grande a varios pequeños —del dúplex a cuatro casas— sin perder un tercio por el camino.
Las reglas, que son estrictas y no admiten excusa
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Intermediario calificado | Se contrata antes de cerrar la venta. Él custodia el dinero y firma en tu lugar |
| 45 días | Para identificar por escrito las propiedades candidatas. Cuentan desde el cierre de la venta, e incluyen fines de semana y festivos |
| 180 días | Para cerrar la compra. No son 180 después de los 45: los 45 van dentro |
| Igual o mayor | La propiedad nueva debe valer lo mismo o más, y la deuda que asumes también. Lo que sobra —el boot— tributa |
| Solo inversión | Aplica a propiedades de inversión o de negocio. Tu vivienda principal no entra, y esa tiene su propia exclusión |
¿Cuántas propiedades de inversión me financia un banco?
| Propiedades financiadas | Qué se aplica |
|---|---|
| De 1 a 6 | Reglas convencionales normales: puntaje, relación deuda-ingreso e inicial habituales |
| De 7 a 10 | Mismo producto, requisitos más duros: mínimo 720 de puntaje y reservas que crecen con cada propiedad |
| Más de 10 | Fuera del circuito convencional. Se pasa a DSCR, préstamo de cartera o comercial: tasa algo más alta, sin tope de cantidad |
Límite de Fannie Mae para segunda vivienda y propiedad de inversión. Cuentan las propiedades financiadas, no las que tengas pagadas: una casa sin hipoteca no ocupa plaza.
En la práctica el freno llega antes que el número diez. Cada propiedad nueva suma su cuota a tu relación deuda-ingreso, y aunque la renta computa, el banco solo reconoce una parte de ella. Ahí es donde el DSCR cambia el juego: como aprueba mirando lo que renta la propiedad y no lo que ganas tú, cada compra no estorba a la siguiente.
¿Obra nueva o reventa para invertir?
| Obra nueva | Reventa | |
|---|---|---|
| Precio | Poco negociable: la constructora protege la lista | Negociable, y hoy con margen |
| Incentivos | Buy-down de tasa, costos de cierre, mejoras | Concesiones del vendedor, cuando las hay |
| Seguro | Más barato: código de construcción reciente y descuentos por mitigación de viento | Depende de la edad del techo y de la estructura |
| Mantenimiento | Casi cero los primeros años, con garantía del constructor | Empieza el día uno |
| Cuándo empieza a rentar | Al entregar: meses, y en preconstrucción años | Inmediato, a veces con inquilino dentro |
| Lo que hay que mirar | CDD, que se suma a la HOA, y cuántas unidades quedan por vender en la comunidad | Estado real del techo, el aire y la instalación eléctrica |
Por qué la tasa vale más que el descuento
Un buy-down que baja del 7,49 % al 6,19 % sobre 300.000 dólares deja la cuota en 1.835 en vez de 2.096. Son 3.122 dólares al año de cash flow que aparecen sin tocar la renta ni los gastos — y en una propiedad que hace la diferencia entre positivo y negativo, eso decide la compra entera.
Para el inversionista hay además un argumento de calendario: la constructora vende sobre plano y quiere cerrar la fase, así que su margen de incentivo es mayor cuanto más inventario le queda. Es la única contraparte del mercado que negocia con criterios de empresa y no de casa propia.
¿Puedo invertir en Florida si vivo en otro estado?
Florida es, de hecho, un mercado de propietarios que viven en otra parte. Y hay una razón contable que pesa desde el primer día: Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta. Lo que la propiedad produce tributa solo a nivel federal, mientras que la misma propiedad en un estado con impuesto propio pagaría dos veces.
Lo que hay que montar antes de comprar, no después
| Pieza | Qué resuelve | Cuánto cuesta |
|---|---|---|
| Administradora | Inquilino, cobro, averías, desahucio si llega | 8 % – 12 % de la renta, más medio mes o un mes por buscar inquilino |
| Agente que conozca la zona | Que la propiedad no sea un problema conocido del barrio | Lo paga la operación |
| Contador con las dos jurisdicciones | Tu estado y Florida, para no pagar dos veces ni de menos | Deducible |
| Inspección independiente | Lo que no se ve en una videollamada | 400 $ – 800 $ |
La administradora no es un lujo cuando vives lejos: es la condición de que esto funcione. La tentación de ahorrársela —«ya la administro yo»— tiene sentido a veinte minutos de la propiedad y ninguno a dos mil kilómetros. Y el número honesto es dejarla en la cuenta desde el principio: si luego decides administrarla tú, el ahorro es una decisión tuya y no un maquillaje del rendimiento.
¿Por dónde empiezo si es la primera?
| Paso | Qué sale de ahí | |
|---|---|---|
| 1 | La caja disponible, con las cuatro partidas | El precio máximo real, que no es el que da la calculadora de la inicial |
| 2 | Preaprobación de inversión, no de vivienda | La tasa y la inicial que te van a dar a ti, no la del anuncio |
| 3 | La renta de la zona en ese rango de precio | Qué relación precio-renta puedes alcanzar de verdad |
| 4 | La cuenta completa sobre dos o tres propiedades | Cuál da cash flow y cuál solo lo parece |
| 5 | Oferta, inspección y tasación | El estado real y la confirmación de que el precio se sostiene |
| 6 | Seguro y administradora cerrados antes del cierre | Que la propiedad entre en servicio la primera semana, no el segundo mes |
| 7 | Selección del inquilino | Lo que decide si el resto de la cuenta se cumple |
El paso 3 es el que casi nadie hace y el que más cambia el resultado. La renta de una zona es un dato público y estable; el precio de una casa concreta es una negociación. Si conoces la renta primero, sabes lo que puedes pagar por cualquier propiedad de ese barrio antes de enamorarte de ninguna.
¿Qué errores salen más caros?
| El error | Qué pasa de verdad |
|---|---|
| El espejismo de la renta corta calcular con tarifas de Airbnb | En Miami-Dade se cumplen tres capas de normas a la vez —estado, condado y ciudad— y en muchos barrios sencillamente no se puede. Comprar contando con esa renta y descubrir después que está prohibida deja la cuenta en negativo desde el primer mes |
| Usar el impuesto del dueño anterior | Si él vivía allí tenía exención homestead y topes acumulados. Tú no tienes ninguna de las dos cosas: al cambiar de dueño el valor se recalcula y tu tope pasa del 3 % al 10 %. Es el error que más dinero mueve de toda la lista |
| Esperar la corrección | Aplazar la compra a que los precios bajen un porcentaje concreto. Mientras se espera se paga renta, no se amortiza nada y la tasa hace lo que quiere. El mercado de Florida ha corregido por zonas, no en bloque |
| Creer que más dormitorios es más renta | La renta no crece en línea recta con los cuartos. Pasar de tres a cuatro dormitorios sube el precio de compra mucho más de lo que sube el alquiler, y empeora la relación precio-renta |
| No revisar al inquilino | La partida más cara de una propiedad de alquiler no es el techo: es un desahucio. Verificar ingresos, historial y referencias es la hora mejor invertida de toda la operación |
| Elegir mal al agente | Un agente que vende casas para vivir mira cosas distintas de las que mira uno que compra para rentar. Aquí la pregunta no es si la cocina gusta, es cuánto paga esa calle de alquiler |
- 03:04 · El espejismo de la renta corta
- 11:19 · La falacia de la corrección
- 13:49 · El engaño de los dormitorios
- 20:45 · Elegir mal al agente
- 07:40 · El error que cuesta más caro: no revisar al inquilino
¿Analizamos tu primera —o tu siguiente— propiedad de inversión?
Mándanos la zona y el capital con el que cuentas y te devolvemos la caja completa, la renta comparable del barrio y la cuenta con todas las partidas. Si los números no cierran, te decimos por qué y qué habría que cambiar para que cierren.
