Cómo obtener una hipoteca en Florida siendo extranjero

¿Puedo comprar una casa en Florida si no vivo en Estados Unidos?

Ninguna ley le impide a un extranjero ser propietario aquí, y al contado el proceso no tiene traba especial. La conversación empieza cuando necesitas financiamiento, y ahí hay una sola cosa que entender porque explica todas las demás.

Las hipotecas normales las acaban comprando Fannie Mae y Freddie Mac, dos entidades respaldadas por el gobierno, y son ellas las que ponen las condiciones: por eso el comprador de aquí encuentra tasas bajas e iniciales del 3 %. El foreign national no entra en ese circuito: se lo queda el prestamista en su balance y asume él solo el riesgo. De ahí salen las tres diferencias que te vas a encontrar — más inicial (pregunta 2), algo más de tasa (pregunta 3) y nada del sistema de crédito estadounidense (pregunta 4). No es que te traten peor por extranjero: es que tu préstamo es otro producto.

¿Cuánta inicial me van a pedir?

Este es el número que conviene tener claro antes que ningún otro, porque decide qué propiedad puedes mirar. Sobre una propiedad de 400.000 dólares, la cuenta queda así:

Rangos que aplicamos con los prestamistas con los que trabajamos. Cada prestamista fija los suyos y pueden moverse; la cotización de tu caso es la que manda.

El motivo es el de la pregunta anterior. Sin historial de crédito estadounidense y sin el respaldo de Fannie Mae, la inicial es la garantía. Cuanto más pones, menos riesgo corre el prestamista, y eso también juega a tu favor en la tasa: dentro del rango, subir la inicial suele mejorar la cotización.

El condominio pide más que la casa por una razón que sorprende a mucha gente: el prestamista no solo te evalúa a ti, evalúa también al edificio. La salud financiera de la asociación, sus reservas y su porcentaje de unidades alquiladas entran en la decisión. Un edificio con las cuentas flojas puede encarecerte la inicial aunque tu perfil sea impecable.

¿Qué tasa de interés me van a dar?

La referencia es pública: el pronóstico de la Asociación de Banqueros Hipotecarios que comentamos en julio de 2026 deja la tasa del comprador estadounidense alrededor del 6,5 % durante dos años más. Sobre ese número se calcula el tuyo. El diferencial, en cambio, no lo publica nadie.

Tres cosas sí puedes mover: la inicial (dentro del rango de la pregunta anterior, poner más suele bajar la tasa), el plazo y, sobre todo, el prestamista. Un banco local corriente no ofrece este producto, así que pedir «dos ofertas» en el banco de la esquina no lleva a ninguna parte: hay que ir a quienes sí lo trabajan y compararlos entre ellos.

Un punto de más suena a poco. Sobre 300.000 dólares a 30 años son miles al año — por eso compensa comparar en vez de aceptar la primera cotización.

¿Necesito crédito americano, seguro social o ITIN?

Este es el mito que deja fuera a más gente sin ningún motivo. Se da por sentado que sin historial en Estados Unidos no hay préstamo posible, y es justo al revés: el producto está diseñado para quien no tiene historial aquí. Si lo tuvieras, no necesitarías este préstamo.

Lo que sustituye al sistema de crédito estadounidense es tu vida financiera en tu país. En vez de un puntaje FICO, el prestamista pide un reporte de crédito internacional y la carta de tu banco. En vez de un W-2 y una declaración de impuestos americana, pide prueba de empleo en tu país y un balance personal firmado por un contador. La lista completa está en la pregunta 5.

Lo que sí vas a necesitar en Estados Unidos

Una cuenta bancaria estadounidense. No para tener crédito —eso es otra cosa—, sino para dos requisitos muy concretos del préstamo: ahí tienen que estar las reservas que exige el prestamista, y de ahí se va a debitar automáticamente tu cuota mensual. Conviene abrirla pronto, porque es de los trámites que más tardan desde fuera.

¿Qué documentos y cuánto dinero me piden para aplicar?

Esta es la lista real, la que se pide al abrir el expediente. Ninguno de estos papeles se consigue en un día: por eso conviene empezar por aquí y no por mirar propiedades.

La reserva es lo que más presupuestos rompe

Casi todo el mundo llega con la inicial calculada y esta partida en cero. La reserva no es la inicial ni son los costos de cierre: es dinero adicional, en una cuenta estadounidense, que cubre entre seis meses y un año de los gastos de la propiedad. Sobre una que gaste 1.500 dólares al mes, entre 9.000 y 18.000 dólares además de la inicial y del cierre.

¿Tengo que viajar a Estados Unidos para comprar?

Conviene entender de quién es la regla, porque la gente asume que se la pone el gobierno de Estados Unidos y no es así. Para ser dueño de una propiedad no necesitas ninguna visa. El requisito, cuando aparece, lo pone el prestamista: es él quien decide a qué perfiles presta y con qué documentación de identidad y de presencia se queda tranquilo.

Y como es una política de cada prestamista, cambia con el tiempo y varía entre uno y otro. Por eso aquí no ponemos una tabla de países: la que valga hoy puede no valer en seis meses, y preferimos confirmarte tu caso concreto antes de que gastes en un viaje o en un trámite que quizá no necesitas.

Lo que sí es igual para todos, viajes o no: la cuenta bancaria estadounidense de la pregunta 4 y los documentos de la pregunta 5. Eso no se salta nadie.

¿Cómo es el proceso y qué no debo hacer mientras dura?

Tramo 1 — la solicitud

Es la lista de la pregunta 5. Con eso el prestamista decide si eres elegible y por cuánto. Va antes de elegir propiedad, no después.

Tramo 2 — la aprobación final

Llega cuando ya hay propiedad concreta y contrato firmado. Aquí se pide otra tanda:

Las cinco cosas que no debes hacer mientras dura

El prestamista vuelve a revisar tu expediente justo antes de firmar, no solo al principio. Cualquiera de estas cinco puede retrasar el cierre o tumbarlo:

• Hacer compras grandes con tu crédito.
• Mover cantidades importantes entre cuentas. Es la más frecuente, y la que peor sienta: cada movimiento sin explicación abre una pregunta sobre el origen de los fondos.
• Solicitar cualquier otro préstamo: un auto, un bote, tarjetas de crédito nuevas.
• Cambiar tu lugar de residencia principal.
• Abrir o cerrar cuentas bancarias.

Entre que aplicas y que firmas, tu foto financiera tiene que quedarse quieta. Y si necesitas mover algo por un motivo real, avísalo antes en vez de explicarlo después.

¿Qué voy a pagar cada mes?

Lo que cambia para ti: la exención homestead

La exención homestead es un descuento sobre el valor por el que te cobran impuestos, y solo aplica a la vivienda donde realmente vives. En 2026 son 51.411 dólares de descuento. Como comprador que no reside en la propiedad, no la tienes, y eso significa dos cosas:

• Pagas impuestos sobre el valor asesado completo, sin ese descuento.
• Tu tope de revalorización anual es del 10 %, no del 3 % que protege a quien sí vive en la casa. Tu factura puede subir más rápido.

No es un castigo al extranjero: le pasa igual a cualquier propiedad de inversión, la compre quien la compre. Pero conviene meterlo en la cuenta antes de comprar, porque cambia el número mensual.

¿Conviene poner la propiedad a nombre de una LLC?

A quien vive en Estados Unidos la LLC le sale cara: pierde los préstamos FHA, VA, USDA y convencional, y pierde la exención homestead. Tú no tenías ninguna de las dos cosas — tu préstamo ya es un foreign national y la exención no te aplicaba porque no vives en la propiedad (pregunta 8). Los dos grandes costes de la LLC, en tu caso, cuestan cero.

Lo que ganas

• Separas tu patrimonio del riesgo del inmueble. Si alguien demanda por algo ocurrido en la propiedad, lo que está en juego es lo que tiene la LLC.
• Ordenas las cuentas. Ingresos y gastos del inmueble quedan aparte de los tuyos, lo que simplifica mucho la contabilidad de una inversión a distancia.
• Puedes repartir el riesgo entre varias LLC si acabas teniendo más de una propiedad.
• Ordenas la sucesión. La ventaja que menos se menciona y la que más pesa si compras desde fuera: quien hereda no recibe un inmueble en otro país, recibe una participación en una empresa (pregunta 10).

Lo que cuesta mantenerla

En Florida hay que presentar el informe anual antes del 1 de mayo, con una tasa de 138,75 dólares; pasada la fecha, la multa es de 400 dólares y no se negocia. Poco dinero, pero una fecha que hay que tener fichada desde otro país. Y en el préstamo: si escrituras a nombre de una corporación, el prestamista pide los documentos de la corporación antes de cerrar, así que conviene decidirlo al principio.

¿Qué pasa con la propiedad si el dueño fallece?

El punto de partida es sencillo y a la vez incómodo: da igual que tú vivas en Bogotá, en Caracas o en Buenos Aires. Para el impuesto sucesorio estadounidense lo que cuenta es dónde está el bien, y tu casa está en Florida. Ahí el extranjero no residente juega con reglas distintas —y bastante menos generosas— que las de un ciudadano.

Si no se hizo nada al comprar, lo que se encuentran los herederos es esto: un trámite sucesorio en Florida, en inglés y con abogado, antes de poder tocar el inmueble; y una posible factura fiscal que hay que atender antes de disponer de él. Meses, no semanas — y en un idioma y un sistema que no son los suyos.

Las dos estructuras que se usan

• La LLC con varios socios. En lugar de que la propiedad esté a tu nombre, está a nombre de una empresa en la que tú y tus herederos sois socios. Cuando falta uno, no hay que transferir un inmueble en el extranjero: lo que se mueve es la participación dentro de la empresa. Es la vía más habitual y la más barata de montar, y es la razón de fondo por la que a un comprador internacional la LLC le cuadra más que a un residente (pregunta 9).
• El trust. Un paso más: la propiedad queda dentro de un fideicomiso, con instrucciones escritas de quién recibe qué y cuándo. Se usa cuando hay varios herederos, cuando alguno es menor de edad, o cuando el patrimonio está repartido en más de un país.

Lo que sí podemos afirmar sin matices es cuándo: esta decisión se toma antes de firmar. Pasar después una propiedad ya comprada a una LLC o a un trust cuesta más, y si tienes hipoteca puede activar la cláusula de vencimiento anticipado (due-on-sale) que llevan casi todos los contratos. Media hora con un contador antes de comprar ahorra un problema que tus herederos no van a saber resolver.