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Impuestos al vender una propiedad en Florida siendo extranjero

Q: ¿Qué me retienen el día del cierre?

El 15 % del precio de venta, retenido el día del cierre. No del beneficio: del precio. En una casa de 600.000 dólares son 90.000 dólares que no te llegan a la cuenta — aunque hayas ganado veinte mil, y aunque hayas perdido dinero.

Q: ¿Puedo aplazar el impuesto con un 1031 siendo extranjero?

Sí, la sección 1031 no pide nacionalidad. Si la propiedad era de inversión, puedes aplazar el impuesto reinvirtiendo en otra de inversión: 45 días para identificar la de reemplazo y 180 para cerrarla. Pero FIRPTA no se aplaza solo : sin certificado, el comprador retiene igual y el 15 % sale del dinero que tenía que reinvertirse.

Q: ¿Y el estado de Florida? Lo que sí se paga aquí

Florida no cobra nada por la ganancia. No tiene impuesto sobre la renta de las personas físicas, y eso incluye las ganancias de capital, seas de donde seas. Lo que sí se paga en el cierre es el timbre sobre la escritura , que va sobre el precio y lo paga el vendedor.

El 15 % que retienen el día del cierre, cómo conseguir que retengan menos y los 60.000 dólares del impuesto sucesorio. Con las cifras de 2026 y la fuente de cada una.

Actualizada en agosto de 2026· Lectura: 12 minutos· 9 preguntas· Fuentes oficiales del IRS

Esto no es asesoría fiscal ni legal, y no la sustituye. Somos agentes inmobiliarios, no contadores ni abogados. Lo que hay aquí son las reglas y las cifras oficiales del IRS para 2026, cada una con su fuente, porque en español casi nunca se encuentran juntas y con el número correcto. Dos de estas secciones tienen reloj: la del certificado de retención, que se empieza al listar y no al firmar, y la del impuesto sucesorio, que no se arregla después.

Lo que responde esta guía

¿Qué me retienen el día del cierre?
¿Cómo consigo que retengan menos?
¿Cuánto debo de verdad, y cuándo me devuelven el resto?
¿Puedo aplazar el impuesto con un 1031 siendo extranjero?
Si el dueño muere: los 60.000 dólares que casi nadie sabe
¿A nombre de quién conviene tener la propiedad?
¿Y el estado de Florida? Lo que sí se paga aquí
¿Y si paso aquí media vida? Cuándo dejas de ser extranjero
Qué empezar hoy, y en qué orden

¿Qué me retienen el día del cierre?

El 15 % del precio de venta, retenido el día del cierre. No del beneficio: del precio. En una casa de 600.000 dólares son 90.000 dólares que no te llegan a la cuenta — aunque hayas ganado veinte mil, y aunque hayas perdido dinero.

Se llama FIRPTA y se aplica cuando el vendedor es una persona extranjera. No es opcional ni negociable entre las partes: el obligado a retener es el comprador, y si no retiene responde él ante el IRS. Por eso lo va a hacer, y por eso no sirve de nada pedírselo.

Precio de venta	Si el comprador va a vivir ahí	Si no
Hasta 300.000 $	0 %	15 %
De 300.001 a 1.000.000 $	10 %	15 %
Más de 1.000.000 $	15 %	15 %

«Que va a vivir ahí» no es una cortesía: tiene definición. El comprador tiene que tener planes concretos de residir en la propiedad al menos el 50 % de los días que se use, en cada uno de los dos primeros periodos de doce meses tras la compra. Es un compromiso suyo, por escrito, y por eso no siempre lo acepta.

IRS, «FIRPTA withholding», y sección 324(b) de la ley PATH, que fijó el tramo del 10 % para operaciones posteriores al 16 de febrero de 2016.

Lo que retienen y lo que debes son dos cifras distintas. La retención se calcula sobre el precio; el impuesto, sobre la ganancia. Casi siempre retienen de más, y esa diferencia se recupera — la única pregunta es cuándo. De eso van las dos secciones siguientes.

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¿Cómo consigo que retengan menos?

Con el formulario 8288-B, y pidiéndolo cuando pones la casa a la venta, no cuando ya hay contrato. Es una solicitud de certificado de retención: le enseñas al IRS cuál es tu impuesto real y él autoriza retener esa cifra en vez del 15 %. Tarda unos 90 días.

El orden importa más que el trámite, y es donde se pierde el dinero. Un cierre normal en Florida va de treinta a cuarenta y cinco días. Si el 8288-B se presenta cuando ya hay contrato firmado, el certificado no llega a tiempo, el cierre no se detiene por eso y la retención sale al 15 %. No se pierde el dinero, pero se queda parado hasta la declaración del año siguiente.

Cuándo lo empiezas	Qué pasa el día del cierre
Al listar la propiedad	El certificado suele llegar a tiempo: retienen tu impuesto real
Al firmar el contrato	Llega tarde: retienen el 15 % y esperas a la declaración
No se pide	15 % siempre, aunque hayas vendido con pérdida

⚠️ Hace falta número fiscal (ITIN) de todas las partes, y sacarlo tarda. El IRS no tramita un certificado de retención sin los números de identificación fiscal de todos los que intervienen. Si el vendedor extranjero no tiene ITIN, ese trámite va antes que cualquier otra cosa. Es el motivo más frecuente por el que la retención acaba siendo del 15 % pudiendo haber sido mucho menos: no llegó el papel a tiempo.

El 8288-B se empieza al listar, no al firmar. Escríbenos antes de poner la casa a la venta.Agenda una llamada o escríbenos por WhatsApp

¿Cuánto debo de verdad, y cuándo me devuelven el resto?

Sobre la ganancia, y a los mismos tipos que un americano: 0 %, 15 % o 20 % si la tuviste más de un año. La retención del cierre no es el impuesto: es un anticipo. La cuenta se cierra al presentar la declaración de no residente, el formulario 1040-NR, del año siguiente.

El ejemplo, con una casa de 600.000 dólares comprada en 480.000:

Concepto	Importe
Precio de venta	600.000 $
Lo que pagaste, más mejoras y gastos de venta	520.000 $
Tu ganancia	80.000 $
Impuesto real, al 15 %	12.000 $
Lo que retuvieron el día del cierre	90.000 $
Lo que te sobra ahí, esperando	78.000 $

Setenta y ocho mil dólares tuyos parados un año no son un detalle administrativo: es la diferencia entre poder reinvertir en la próxima operación o no. Por eso la sección anterior va antes que esta.

Tipos de ganancia de capital a largo plazo de 2026: Procedimiento Administrativo 2025-32 del IRS. La venta de un inmueble en EE.UU. por un no residente tributa como renta efectivamente conectada y se declara en el formulario 1040-NR, donde la retención FIRPTA se acredita como pago a cuenta.

Si la tuviste menos de un año, no hay tipo preferente. La ganancia a corto plazo va a los tipos ordinarios, que son más altos. Vender a los once meses y vender a los trece no se parecen en la declaración.

Haz tus propios números¿Cuánto te queda si vendes?El dinero que llega al cierre, con los gastos que fija la ley de Florida Hoja de cierre del vendedorLínea a línea, incluida la retención del día del cierre

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¿Puedo aplazar el impuesto con un 1031 siendo extranjero?

Sí, la sección 1031 no pide nacionalidad. Si la propiedad era de inversión, puedes aplazar el impuesto reinvirtiendo en otra de inversión: 45 días para identificar la de reemplazo y 180 para cerrarla. Pero FIRPTA no se aplaza solo: sin certificado, el comprador retiene igual y el 15 % sale del dinero que tenía que reinvertirse.

Plazo	Desde cuándo	Qué hay que hacer
45 días	Del cierre de la que vendes	Identificar por escrito la propiedad de reemplazo
180 días	Del mismo cierre	Cerrar la compra de la de reemplazo

Ahí está el nudo que a un vendedor americano no se le presenta: en un 1031 el dinero no pasa por tus manos, va a un intermediario cualificado. Si de ese dinero se descuenta un 15 % camino del IRS, el importe reinvertido baja y el intercambio deja de cubrir la ganancia. Por eso, siendo extranjero, el 8288-B y el 1031 se preparan a la vez y desde el principio.

IRS, «Like-kind exchanges — Real estate tax tips». Desde 2018 la sección 1031 solo aplica a bienes inmuebles mantenidos para negocio o inversión.

El 1031 no vale para la casa donde vives ni para una segunda vivienda de uso personal. Tiene que ser una propiedad mantenida para negocio o inversión, y esa distinción la mira el IRS con lupa. Tampoco es una exención: es un aplazamiento. El impuesto sigue ahí, esperando a la venta que no reinviertas.

Está explicado en detalle en

Si estás pensando en un 1031, el reloj empieza al cerrar. Hablemos antes de eso.Agenda una llamada o escríbenos por WhatsApp

Si el dueño muere: los 60.000 dólares que casi nadie sabe

Un ciudadano o residente deja pasar 15.000.000 de dólares sin impuesto sucesorio. Un extranjero no residente, 60.000. Por encima de esa cifra el IRS grava los bienes situados en EE.UU. —y una casa en Florida lo es— con tipos que llegan al 40 %.

Es la diferencia más grande de toda esta guía y la que menos se habla, porque no aparece el día del cierre: aparece cuando ya no está quien podía arreglarlo.

Quién era el dueño	Pasa sin impuesto	Sobre el resto
Ciudadano o residente de EE.UU. (2026)	15.000.000 $	Hasta el 40 %
Extranjero no residente	60.000 $	Hasta el 40 %

Con una casa de 600.000 dólares a nombre de una persona extranjera, la base gravable no son 600.000 menos deudas y gastos hasta cero: son esos 600.000 menos 60.000. El albacea tiene que presentar el formulario 706-NA, y el plazo es de nueve meses desde el fallecimiento. Hasta que eso no se resuelve, la propiedad no se transfiere limpia.

IRS, «Some nonresidents with U.S. assets must file estate tax returns»: se presenta el 706-NA cuando el valor de los bienes situados en EE.UU. supera los 60.000 dólares. Exclusión de 2026 para ciudadanos y residentes: Procedimiento Administrativo 2025-32, tras la ley pública 119-21.

Y no hay tratado que lo suavice para América Latina. EE.UU. tiene tratados de impuesto sucesorio con quince países —Australia, Austria, Canadá, Dinamarca, Finlandia, Francia, Alemania, Grecia, Irlanda, Italia, Japón, Países Bajos, Sudáfrica, Suiza y Reino Unido— y ninguno es de América Latina. Para un dueño venezolano, colombiano, argentino, mexicano o ecuatoriano, la regla que aplica es la de los 60.000 dólares, sin matices.

Si la propiedad está a nombre personal y el dueño es extranjero, esto se revisa antes de vender.Agenda una llamada o escríbenos por WhatsApp

¿A nombre de quién conviene tener la propiedad?

No hay una respuesta buena para todos, y quien te diga que sí no ha mirado tu caso. Cada estructura resuelve una cosa y empeora otra: lo que blinda el impuesto sucesorio suele encarecer el impuesto de la venta, y al revés.

Estas son las cuatro que vas a oír, con lo que cada una resuelve de verdad:

Cómo se tiene	Qué resuelve	Qué no
A nombre personal	Lo más simple y lo más barato de operar. Tipos de ganancia preferentes al vender	Deja la casa expuesta al impuesto sucesorio desde los 60.000 $
LLC de un solo miembro	Ordena la propiedad y ayuda en responsabilidad civil	Para el IRS es transparente: no suele resolver el impuesto sucesorio
Sociedad extranjera	Es la estructura que sí saca la casa del alcance del impuesto sucesorio	Paga a tipos de sociedad, pierde el tipo preferente y añade su propia declaración
Fideicomiso (trust)	Evita el proceso sucesorio de Florida y ordena a quién pasa	Que evite el probate no significa que evite el impuesto: depende de cómo esté redactado

La decisión no es inmobiliaria, es fiscal y legal, y se toma antes de comprar o en un momento tranquilo — nunca con un contrato firmado encima de la mesa, porque cambiar el titular justo antes de vender tiene sus propias consecuencias. Nosotros no la tomamos: te decimos qué hay que preguntarle a un abogado fiscalista y te ponemos delante de uno.

Un error frecuente: creer que la LLC lo resuelve todo. Es la estructura que más se ve en Florida y sirve para lo que sirve. Pero una LLC de un solo miembro es transparente para el IRS, así que la casa sigue siendo, a estos efectos, del dueño extranjero. Si el motivo por el que se abrió era el impuesto sucesorio, conviene revisarlo con un fiscalista.

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¿No sabes si tu estructura actual te ayuda o te estorba? La revisamos contigo.Agenda una llamada o escríbenos por WhatsApp

¿Y el estado de Florida? Lo que sí se paga aquí

Florida no cobra nada por la ganancia. No tiene impuesto sobre la renta de las personas físicas, y eso incluye las ganancias de capital, seas de donde seas. Lo que sí se paga en el cierre es el timbre sobre la escritura, que va sobre el precio y lo paga el vendedor.

Quién cobra	Sobre qué	Cuándo
El IRS	La ganancia	Con tu 1040-NR, al año siguiente
El IRS, por adelantado	El precio: retención FIRPTA	El día del cierre
El estado de Florida	Nada sobre la ganancia	—
El condado, al cerrar	Timbre sobre la escritura: 0,70 por cada 100 dólares del precio (0,60 en Miami-Dade, unifamiliar)	El día del cierre, lo paga el vendedor

Florida no grava la renta de las personas físicas por su propia constitución —artículo VII, sección 5—. Los timbres sobre la escritura están desglosados en la guía de gastos de cierre.

Sigue por aquí

¿Y si paso aquí media vida? Cuándo dejas de ser extranjero

Para el IRS, «extranjero» no es lo mismo que para inmigración. Se mide con días. Si pasas 31 días este año y 183 en la cuenta de tres años —los días de este año, más un tercio de los del anterior, más un sexto de los del previo—, el IRS te trata como residente fiscal. Y entonces esta guía deja de aplicarte.

Es una cuenta que sorprende a mucha gente que viene cuatro meses al año: 120 días este año, 120 el anterior y 120 el previo suman 200 en la fórmula, y pasan del umbral. Si esa es tu situación, ni te retienen FIRPTA ni declaras en el 1040-NR: te toca la exención de 250.000 y 500.000 dólares como a cualquier otro residente fiscal.

IRS, «Substantial Presence Test». Hay excepciones —el vínculo más estrecho con otro país, ciertos tipos de visa— y quien las aplica es tu contador, no nosotros.

Si esa es tu situación, tu guía es la otra

Impuestos al vender tu casa en Florida siendo residente — la exención de 250.000 y 500.000 dólares, cómo se calcula la ganancia y qué pasa si la alquilaste

Qué empezar hoy, y en qué orden

De todo lo anterior, solo dos cosas tienen fecha de caducidad. El ITIN y el certificado de retención, que se piden al listar. El resto se puede hacer con el contrato encima de la mesa; eso no.

Cuándo	Qué	Por qué en ese momento
Antes de listar	Comprobar que todos los titulares tienen ITIN	Sin ITIN no hay certificado de retención, y sacarlo tarda
Al listar	Presentar el 8288-B	El IRS tarda unos 90 días y el cierre no espera
Al listar	Reunir facturas de mejoras y el cierre de compra	Bajan la ganancia, y sin papel no cuentan
Si es de inversión	Decidir el 1031 antes de firmar	Los 45 días corren desde el cierre, no desde que lo pienses
Cuando no haya prisa	Revisar a nombre de quién está la propiedad	El impuesto sucesorio no se arregla después

Lo que no hay que hacer: esperar al cierre para preguntar. Casi todo lo caro de esta guía se decide en las tres semanas anteriores a poner la casa a la venta. Después ya solo queda recuperar dinero por la vía lenta.

Repasamos contigo la lista completa antes de listar la propiedad.Agenda una llamada o escríbenos por WhatsApp

¿Vendes siendo extranjero? Lo que se decide hoy es cuánto dinero se queda parado un año

Con la fecha de compra, lo que pagaste, las mejoras y el precio al que saldrías, sale la cifra de lo que te retendrían y la de lo que de verdad debes. Y te decimos qué hay que empezar esta semana para que esas dos cifras se parezcan.

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