Obra nueva en Suroeste

Dónde están los mejores números de rentabilidad de Florida

El suroeste —Fort Myers, Cape Coral, Charlotte y el interior de Collier— es el área con las rentabilidades brutas más altas del estado. Tiene 98 comunidades a estrenar que arrancan en 154.990 $, el precio de partida más bajo de toda Florida, y 51 de las 98 empiezan por debajo de 300.000 $.

Ese 600.362 $ de mediana engaña, y conviene entender por qué. Las once zonas que medimos incluyen Old Naples, Park Shore, Pelican Bay y Marco Island, que son mercados de lujo y tiran la mediana hacia arriba. La obra nueva no está ahí: está en Lehigh Acres, North Fort Myers, Punta Gorda y Port Charlotte, donde la reventa se cierra por debajo de 370.000 $.

Aquí estrenar cuesta lo mismo que comprar usado

Es la característica que define esta área y que no se repite en casi ninguna otra: la mediana de precio de partida de las 98 comunidades es de 299.999 $, y las tres zonas donde están esas comunidades cierran su reventa entre 285.054 $ y 368.000 $. La prima de la obra nueva, aquí, es prácticamente cero.

El contrapeso es el ritmo del mercado: la mediana del área tarda 97 días en vender, la más lenta de todas las que medimos, y en las zonas con obra nueva entre el 17 y el 24 % de los listados activos ya ha bajado de precio — frente al 14,1 % de la mediana del área. Hay margen para negociar, y hace falta paciencia para revender.

Diez ciudades

Ciudad	Comunidades	Desde
Punta Gorda	29	209.990 $
Lehigh Acres	13	154.990 $
North Fort Myers	8	202.990 $
Ave Maria	6	279.990 $
Naples	7	399.000 $
Port Charlotte	7	277.990 $
Fort Myers	6	277.249 $
Cape Coral	7	264.999 $
Alva	4	289.999 $
Estero	9	329.999 $

La cuota mensual: casi sin datos publicados

Y aquí está la letra pequeña. Solo 19 de las 98 publican su cuota, y 12 de ellas publican las dos cifras, HOA y CDD: la mediana de HOA+CDD es de 454 $/mes, con un rango de 275 $ a 1.127 $. Esa mediana queda por encima de los 420 $/mes del catálogo, aunque son 19 comunidades, no noventa y ocho.

Una cuota mensual de HOA o CDD es justo lo que puede convertir ese 7,9 % bruto en algo mucho más modesto. En zonas de urbanización con lago, golf y club, el CDD suele pesar tanto como el HOA. Está explicado en la guía de gastos mensuales de una casa en Florida, y la cuenta completa del alquiler en la de rentabilidad de un alquiler.

Qué se está construyendo

De las que publican tipo, 54 son de casa unifamiliar y 22 de adosado. Cincuenta y cuatro de las 98 traen ficha completa y hay 238 modelos publicados con su superficie y su precio. Elige la ciudad para ver las fichas una por una.

Las cifras de mercado de esta zona —precio mediano, renta, rentabilidad y días en mercado— se actualizan cada mes en Estadísticas de mercado.