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¿Cuánto vale mi casa en Florida?
Los cuatro números que dicen valer tu casa y por qué solo uno sirve para poner precio. Con el precio por pie², lo que se cobra del precio pedido y las rebajas reales de tu zona.
Lo que responde esta guía
- ¿Cuánto vale mi casa? Los cuatro números que nunca coinciden
- ¿Por qué el valor que le pone el condado es mucho más bajo?
- ¿Sirve el Zestimate de Zillow?
- Precio por pie²: la única referencia que puedes aplicar tú solo
- Lo que tu zona dice de verdad: cuánto se aleja el cierre del precio pedido
- ¿Qué suma valor a una casa en Florida y qué no?
- El CMA: cómo se hace una valoración de verdad
- La tasación del banco: qué pasa si sale por debajo
- ¿Y si es un condominio? En Florida el valor lo mueve el edificio
- Ya tengo el número, ¿y ahora qué?
¿Cuánto vale mi casa? Los cuatro números que nunca coinciden
| El número | Quién lo hace | Para qué existe | Por qué no es tu precio |
|---|---|---|---|
| Valor asesado del condado | El tasador del condado | Calcular tu impuesto | Va topado por ley: cuantos más años lleves, más abajo se queda |
| Zestimate | Un algoritmo de Zillow | Que entres en la web | No ha entrado en tu casa. Fuera de mercado es cuando peor acierta |
| Tasación | Un tasador licenciado | Que el banco no preste de más | Llega después de que ya pusiste precio y hubo oferta |
| CMA (análisis comparativo) | Tu agente | Poner precio de salida | Es el que sirve — si de verdad usa cerradas y no anuncios |
¿Por qué el valor que le pone el condado es mucho más bajo?
Son dos límites distintos, y conviene saber cuál te aplica:
| Tipo de propiedad | Cuánto puede subir al año el valor asesado |
|---|---|
| Con exención homestead (tu vivienda) | El 3 % o el IPC, el que sea MENOR |
| Residencial sin homestead (inversión, segunda vivienda) | El 10 % |
Y el tope se borra cuando la casa cambia de dueño: el 1 de enero siguiente a la venta, el condado la vuelve a asesar a valor de mercado. Por eso el comprador de tu casa va a pagar un impuesto muy superior al que pagas tú, aunque sea exactamente la misma casa. Es la sorpresa más frecuente en una compra en Florida, y conviene decírselo antes y no después.
Estatutos de Florida 193.155 para el tope del 3 % o el IPC de la propiedad con homestead, y 193.1554(3) para el 10 % de la residencial sin homestead. Consultados el 27 de agosto de 2026.
¿Sirve el Zestimate de Zillow?
La razón es sencilla y explica todo lo demás. Cuando una casa se publica, el algoritmo pasa a tener un dato que antes no tenía: el precio que le puso alguien que sí la vio por dentro. Ese dato lo acerca mucho. Sin él, el modelo trabaja con metros, año, ventas de alrededor y registros públicos — y no sabe si tu cocina es de 1998 o de 2024.
Lo que un estimador automático no puede ver, en Florida más que en otros sitios:
| No lo ve | Y en Florida pesa |
|---|---|
| El estado del interior | Dos casas iguales pueden separarse un 20 % por la cocina y los baños |
| La edad del techo | Decide si tu comprador consigue seguro, y sin seguro no hay hipoteca |
| Ventanas de impacto o su ausencia | Mueve la prima del seguro y la decisión de comprar |
| En un condominio: la planta, la vista y el edificio | Dos apartamentos idénticos, uno con vista al agua, no valen lo mismo |
| Derramas pendientes de la asociación | Un special assessment abierto se descuenta del precio, entero |
Zillow publica el error mediano de su Zestimate y lo actualiza; la diferencia entre casas en venta y casas fuera del mercado es de varias veces. Los factores de la tabla son los que un tasador ajusta a mano y un modelo automático no observa.
Precio por pie²: la única referencia que puedes aplicar tú solo
| Zona | Precio por pie² | Del precio pedido se cobra | Anuncios que bajan el precio |
|---|---|---|---|
| Coral Gables (Miami-Dade) | 661 $ | 94,7 % | 27,2 % |
| Little Haiti (Miami-Dade) | 543 $ | 94,4 % | 25,4 % |
| South Tampa (Hillsborough) | 427 $ | 96,7 % | 35,5 % |
| Sunny Isles Beach (Miami-Dade) | 424 $ | 92,4 % | 30,5 % |
| Kendall (Miami-Dade) | 386 $ | 96,8 % | 29,4 % |
| Aventura (Miami-Dade) | 377 $ | 93,0 % | 33,5 % |
| Hollywood - Downtown/Lakes (Broward) | 367 $ | 94,4 % | 32,6 % |
| Winter Park (Orange) | 366 $ | 96,8 % | 36,9 % |
| Coral Ridge / Coral Ridge Country Club (Broward) | 363 $ | 95,3 % | 30,5 % |
| Cooper City (Broward) | 357 $ | 96,5 % | 28,9 % |
| Parkland (Broward) | 350 $ | 97,0 % | 28,8 % |
| Davie (Broward) | 347 $ | 96,1 % | 30,5 % |
| Hollywood - Hollywood Hills/West (Broward) | 340 $ | 97,5 % | 25,7 % |
| Doral (Miami-Dade) | 338 $ | 96,2 % | 23,6 % |
| Hialeah (Miami-Dade) | 332 $ | 96,3 % | 26,9 % |
| North Miami Beach (Miami-Dade) | 327 $ | 94,6 % | 29,2 % |
| Pembroke Pines (Broward) | 324 $ | 97,3 % | 28,9 % |
| Miramar (Broward) | 308 $ | 97,4 % | 28,9 % |
| Wellington (Palm Beach) | 298 $ | 94,7 % | 28,8 % |
| Oakland Park (Broward) | 297 $ | 96,3 % | 31,2 % |
| Coral Springs (Broward) | 297 $ | 96,8 % | 28,8 % |
| Plantation (Broward) | 282 $ | 96,2 % | 28,7 % |
| Homestead (Miami-Dade) | 269 $ | 97,3 % | 31,3 % |
| Pompano Beach - central/oeste (Broward) | 264 $ | 95,1 % | 33,8 % |
| Deerfield Beach (Broward) | 261 $ | 94,7 % | 32,2 % |
| Winter Garden (Orange) | 256 $ | 97,8 % | 36,2 % |
| Margate (Broward) | 255 $ | 96,3 % | 31,3 % |
| West Palm Beach (Palm Beach) | 252 $ | 97,0 % | 30,6 % |
| Coconut Creek (Broward) | 247 $ | 96,0 % | 33,5 % |
| Sunrise (Broward) | 245 $ | 96,5 % | 28,7 % |
| Celebration (Osceola) | 227 $ | 96,4 % | 36,0 % |
| Apopka (Orange) | 210 $ | 98,6 % | 34,4 % |
| Tamarac (Broward) | 204 $ | 96,0 % | 30,3 % |
| Wesley Chapel (Pasco) | 204 $ | 97,8 % | 45,1 % |
| Kissimmee (Osceola) | 202 $ | 97,5 % | 38,5 % |
| Saint Cloud (Osceola) | 197 $ | 98,9 % | 43,2 % |
| Land O Lakes (Pasco) | 196 $ | 98,4 % | 42,8 % |
| Campbell (Osceola) | 195 $ | 97,1 % | 33,7 % |
| Riverview (Hillsborough) | 186 $ | 98,5 % | 41,0 % |
| Lauderhill (Broward) | 180 $ | 95,2 % | 28,9 % |
Las 40 zonas con más cierres de las 135 que seguimos con las tres cifras. Datos de julio de 2026, de Redfin Data Center. El resto de zonas está en la calculadora de precio por pie².
1. El estado. Una casa reformada y otra sin tocar comparten el precio por pie² de la zona y no valen lo mismo. La mediana ya mezcla las dos.
2. El tamaño juega al revés. Dentro de una misma zona, las casas grandes suelen tener un precio por pie² menor. Aplicarle a una casa de 3.500 pies el precio por pie² de una de 1.400 infla el resultado.
3. En condominio manda el edificio. Dos torres a dos calles pueden ir a precios por pie² muy distintos según el año, las cuotas y el estado del edificio.
Lo que tu zona dice de verdad: cuánto se aleja el cierre del precio pedido
El rango entre zonas es lo interesante:
| Cifra | Mediana | Zona más baja | Zona más alta |
|---|---|---|---|
| Del precio pedido se cobra | 96,3 % | 90,6 % | 99,3 % |
| Anuncios que bajan el precio | 30,7 % | 20,3 % | 51,3 % |
| Días hasta aceptar una oferta | 74,5 | 22 | 175 |
En la zona más dura se cierra casi diez puntos por debajo de lo pedido; en la más ajustada, menos de uno. Sobre una casa de 500.000 dólares, esos diez puntos son 47.000 dólares de diferencia entre poner precio en una zona y en la otra con el mismo criterio.
Datos de julio de 2026 de Redfin Data Center. Porcentaje del precio pedido y rebajas, sobre las 135 zonas con las tres cifras; días en el mercado, sobre las 154 que lo publican.
¿Qué suma valor a una casa en Florida y qué no?
| Suma, y se puede defender | Suma poco o nada |
|---|---|
| Techo nuevo o reciente: sin él, tu comprador puede no conseguir seguro | Acabados de gusto muy personal |
| Ventanas y puertas de impacto: bajan la prima del seguro | Ampliaciones sin permiso: restan, y complican el cierre |
| Aire acondicionado, eléctrico y plomería al día | Piscina, según la zona: no siempre se recupera |
| Cocina y baños en estado actual | Reformas a medias, empezadas y sin terminar |
La lógica es la misma que la del banco: lo que quita un obstáculo para cerrar vale más que lo que decora. Un techo de dieciocho años no baja el precio un poco — puede impedir la operación entera, porque sin seguro no hay hipoteca.
El CMA: cómo se hace una valoración de verdad
Un análisis comparativo que sirva cumple cinco cosas:
| Criterio | Por qué |
|---|---|
| Ventas cerradas, no activas | Un anuncio es una aspiración; un cierre es un precio |
| De los últimos 3 a 6 meses | Más atrás el mercado ya era otro |
| De la misma zona, y a ser posible del mismo reparto | Cruzar una avenida puede cambiar el colegio y el precio |
| Parecidas en pies, habitaciones, año y parcela | Cada diferencia se ajusta, y el ajuste se enseña |
| Con los ajustes escritos | Si no puedes ver por qué sale ese número, no es una valoración: es una opinión |
Y luego está lo que ningún dato recoge y sí mueve el precio: si la casa da al agua o al estacionamiento, si el vecino tiene un proyecto delante, si la comunidad acaba de aprobar una derrama. Eso es lo que aporta alguien que conoce la zona, y es la parte que no se automatiza.
La tasación del banco: qué pasa si sale por debajo
Con una casa pactada en 500.000, un comprador que pone el 20 % y una tasación que sale en 480.000, esto es lo que ocurre:
| Concepto | Con tasación de 500.000 | Con tasación de 480.000 |
|---|---|---|
| Lo que presta el banco (80 %) | 400.000 $ | 384.000 $ |
| Lo que pone el comprador | 100.000 $ | 116.000 $ |
| Le faltan | 0 $ | 16.000 $ |
Y desde ahí hay tres salidas, todas conocidas: que el comprador ponga la diferencia de su bolsillo, que bajes el precio hasta la tasación, o partirla entre los dos. La cuarta —recurrir la tasación con ventas cerradas que el tasador no usó— existe, funciona a veces, y cuesta tiempo.
Al contado no hay tasación, y por eso un comprador en efectivo a veces vale más que uno con una oferta más alta y financiada.
¿Y si es un condominio? En Florida el valor lo mueve el edificio
| Qué es | A quién aplica | Cada cuánto |
|---|---|---|
| Inspección de hito (milestone) | Edificios de 3 plantas habitables o más en condominio o cooperativa | Al llegar a los 30 años —25 si la autoridad local lo exige por proximidad al agua salada— y cada 10 después |
| Estudio de reservas (SIRS) | Los mismos edificios | Cada 10 años, sobre los componentes estructurales |
Y esto no es papeleo interno: tras la inspección, la asociación tiene 45 días para repartir el resumen del inspector entre los propietarios, publicarlo y colgar el informe completo en su web si la tiene. Tu comprador lo va a leer.
Estatuto de Florida 553.899 para la inspección de hito, sus plazos y la obligación de repartir el resumen en 45 días. El estudio de reservas está en el 718.112(2)(g), modificado en 2025 por la HB 913. Consultados el 27 de agosto de 2026.
Y por eso hay tanta diferencia entre torres vecinas. Antes de poner precio a un condominio hay que saber en qué estado está el edificio, no solo la unidad.
Ya tengo el número, ¿y ahora qué?
Con el número en la mano quedan tres cuentas por hacer, y las tres cambian la decisión:
| La pregunta | Dónde se responde |
|---|---|
| ¿Cuánto me llega a la cuenta a ese precio? | La calculadora de lo que te queda al vender |
| ¿Qué parte se queda el IRS? | La guía de impuestos al vender |
| ¿A qué precio salgo, sabiendo lo que vale? | La guía de venta, que es donde vive esa decisión |
Te hacemos la valoración de tu propiedad, con ventas cerradas
No un número redondo por teléfono: el análisis con las ventas comparables a la vista, los ajustes escritos y las tres cifras de tu zona — lo que se paga por pie², qué parte del precio pedido se cobra y cuántos anuncios acaban bajándolo. Sin compromiso y sin exclusiva de por medio.
